2026년 1월, 서울 아파트 시장은 연초부터 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 1월 넷째 주 주간아파트가격동향에 따르면 서울 아파트값은 0.31% 상승하며 3주 연속 오름폭을 키웠습니다. 주목할 점은 상승세를 주도하는 지역이 강남 3구가 아닌 외곽 지역이라는 사실입니다. 관악구, 동작구, 성북구 등 이른바 '비한강 벨트'가 집값 상승을 이끌고 있으며, 정부의 강력한 규제 정책에도 불구하고 시장의 열기는 식을 줄 모르고 있습니다. 이러한 현상은 과연 일시적인 현상일까요, 아니면 구조적인 변화의 신호일까요?
비한강 벨트가 주도하는 서울 아파트 상승세
서울 아파트 시장의 판도가 바뀌고 있습니다. 올해 1월 들어 서울 아파트값은 첫째 주 0.18%에서 시작해 0.21%, 0.29%, 0.31%로 상승 폭을 지속적으로 확대하며 현재까지 누적 0.99% 올랐습니다. 이러한 상승세를 이끄는 핵심 지역은 바로 '비한강 벨트'입니다.
관악구가 0.55%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 동작구 0.44%, 성북구 0.42%, 영등포·노원·마포구 0.41%, 성동구 0.40% 순으로 뒤를 이었습니다. 특히 관악구는 지난해 같은 기간 누적 상승률이 -0.06%에 불과했으나, 올해는 1.48%로 동작구 1.69%에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록하며 시장의 주목을 받고 있습니다.
이들 지역에서는 최고가 거래도 속출하고 있습니다. 구로구 신도림2차동아아파트 전용 59㎡는 지난 20일 12억5000만원에 거래되며 최고가를 경신했습니다. 한 달 전 같은 평형이 11억2000만원에 거래됐던 것을 감안하면 단기간에 1억3000만원이 상승한 것입니다. 관악구 보라매삼성아파트 전용 84㎡는 지난 24일 11억원에 매매되며 최고가 기록을 세웠는데, 불과 열흘 전 같은 평형이 10억6500만원에 거래된 것과 비교하면 3500만원이 추가 상승한 것입니다.
반면 지난해 누적 15% 안팎으로 오른 강남 3구와 용산구는 상승세가 주춤한 모습입니다. 강남구는 0.07%로 서울 25개 구 가운데 상승률이 가장 낮았고, 서초구는 0.29%에서 0.27%로, 송파구는 0.33%에서 0.31%로, 용산구는 0.27%에서 0.19%로 상승 폭이 줄어들었습니다.
이러한 현상이 발생하는 이유는 명확합니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "고가 주택 밀집 지역은 그동안 가격이 많이 올라 쉬어가는 타이밍이거나 증여가 많이 이뤄진 영향이 있어 보인다"며 "대출을 최대로 활용해 살 수 있는 지역들은 정비사업 등으로 미래가치가 높은 곳 위주로 실수요자가 유입되며 상승 폭이 커지고 있는 것으로 보인다"고 분석했습니다. 즉, 주담대를 최대한 활용할 수 있는 중저가 지역으로 실수요 매수세가 집중되면서 가격 상승을 견인하고 있는 것입니다.
토허제 정책의 역설적 결과와 시장 왜곡
이재명 정부는 부동산 가격을 잡겠다는 명목으로 대출규제부터 서울 전역 토지거래허가 구역 지정까지 강력한 규제 정책을 펼치고 있습니다. 그러나 이러한 정책들이 오히려 부동산 시장을 더욱 뜨겁게 달구는 역설적 상황이 전개되고 있습니다.
토지거래허가제, 일명 '토허제'는 투기 과열 지역에서 토지 거래를 사전에 허가받도록 해 투기 수요를 차단하려는 정책입니다. 정부는 이 정책으로 갭투자 등 투기적 수요를 억제할 수 있다고 판단했습니다. 그러나 이는 시장의 역학을 제대로 이해하지 못한 멍청한 정책이라는 비판이 제기되고 있습니다.
토허제가 시행되면 갭투자 등이 불안해지고, 이는 전월세 물량 감소로 이어집니다. 임대사업을 하려던 다주택자들이 토허제로 인한 불확실성 때문에 물량을 시장에 내놓지 않게 되는 것입니다. 문제는 서울에서 살아야만 하는 사람들, 즉 실수요자들은 줄어든 전월세 물량 때문에 매수로 눈을 돌릴 수밖에 없다는 점입니다.
여기에 양도세 중과 유예 정책마저 폐지된다는 소식이 전해지면서 시장은 더욱 경직되고 있습니다. 다주택자는 물론 일주택자 갈아타기 수요자들도 높은 세금 부담 때문에 매도 물량을 시장에 내놓을 수 없게 됩니다. 결과적으로 전월세 물량과 매도 물량이 동시에 줄어들면서 공급 부족 현상이 심화되고 있는 것입니다.
이는 전형적인 공급 부족으로 인한 가격 상승 메커니즘입니다. 수요는 여전히 존재하는데 공급이 줄어들면 가격은 오를 수밖에 없습니다. 부동산 가격을 잡겠다고 추진하는 정책이 오히려 서민들을 때려잡는 정책으로 이어지는 아이러니한 상황입니다. 이는 이미 문재인 정부 때도 겪은 일임에도 똑같은 정책을 또 꺼내든 것은 참으로 어리석고 문제가 많은 정책이라고 밖에 할 수 없습니다.
그 여파로 그간 저평가되었던 노원구, 도봉구, 강북구, 그리고 금천구, 관악구, 구로구 등 '노도강', '금관구' 지역까지 매수 불씨가 옮겨지고 있습니다. 서울 인접 지역의 집값 상승세도 이어지고 있어 경기도 성남 분당 0.40%, 안양 동안 0.58%, 용인 수지 0.58%, 광명 0.48%, 구리 0.42% 등이 큰 폭의 상승세를 기록하고 있습니다.
공급 대책 발표 이후 시장 전망과 향후 방향
1월 29일, 정부는 수도권 주택 공급 대책을 발표했습니다. 만약 이 공급 대책이 발표되지 않았다면 한국부동산원에서 발표한 주간 매매지수 동향으로 전 언론이 도배되었을 것입니다. 그만큼 시장의 상승세가 뜨겁다는 반증입니다.
정부는 연이어 부동산 관련 세제 강화 기조를 드러내고 있으며, 이번 공급 대책도 그 연장선상에 있습니다. 향후 부동산 시장이 어떻게 움직일지에 관심이 쏠리고 있는 상황입니다. 전문가들은 다주택자 양도소득세 중과가 유예되는 5월 9일까지는 일시적으로 급매물이 나오며 가격 조정이 나타날 수 있다고 전망하고 있습니다.
그러나 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "오늘 나온 공급 대책은 기존에 언급된 내용과 크게 다르지 않아서 매매 수요가 대기 수요로 넘어갈 가능성은 크지 않아 보인다"고 분석했습니다. 즉, 이번 공급 대책이 시장의 상승세를 꺾기에는 역부족이라는 평가입니다.
현재 상황에서는 어떤 방법을 써도 불장을 막기란 힘들 것으로 보입니다. 근본적인 문제는 공급 부족과 실수요의 존재입니다. 서울에 살아야 하는 사람들은 여전히 존재하고, 정부의 규제는 오히려 공급을 줄이는 역효과를 내고 있습니다. 강남 3구와 용산구 등 고가 주택 지역의 상승세가 주춤한 것은 사실이지만, 그 수요가 사라진 것이 아니라 비한강 벨트로 이동한 것입니다.
장기적으로 부동산 시장을 안정시키기 위해서는 실질적인 공급 확대가 필수적입니다. 단순히 규제를 강화해 수요를 억누르는 방식은 과거에도 실패했고 현재도 실패하고 있습니다. 정비사업 활성화, 신규 택지 개발, 규제 완화를 통한 공급 확대 등 근본적인 해법이 필요한 시점입니다. 그렇지 않으면 서울 아파트 시장의 상승세는 단기적인 조정은 있을지언정 장기적으로는 지속될 가능성이 높습니다.
서울 아파트 시장은 정부의 강력한 규제에도 불구하고 상승세를 이어가고 있습니다. 비한강 벨트의 약진, 토허제와 세제 강화로 인한 공급 감소, 그리고 실효성 없는 공급 대책까지 모든 요소가 가격 상승을 부채질하고 있습니다. 과거 문재인 정부에서 경험했던 정책 실패를 반복하고 있다는 지적처럼, 현재의 규제 중심 정책은 서민들의 주거 부담만 가중시키는 결과를 낳고 있습니다. 시장을 안정시키기 위해서는 실질적인 공급 확대와 함께 시장 친화적인 정책 전환이 절실히 요구됩니다.
[출처]
기사 제목: 서울 전역 집값 상승… 외곽이 끌어올린다 / 국민일보 정진영 기자
https://n.news.naver.com/article/005/0001829170