2025년 서울 부동산 시장은 단순한 가격 상승을 넘어 ‘구조적 양극화’로 진입했습니다. 특히 분양권·입주권 거래를 중심으로 한 강남 vs 비강남 구도는 향후 한국 주택 시장의 방향을 암시합니다.
정부는 주택 시장 안정화를 목표로 강력한 규제를 도입했지만, 결과는 역설적입니다. 규제는 중산층의 진입을 차단하고, 자산가만 시장에 남기는 구조를 강화했습니다.
1. 분양·입주권 거래, 서울 평균 68% 하락…‘강남만 상승’
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책 이후, 서울 전체의 분양·입주권 거래는 237건 → 77건으로 약 68% 급감했습니다.
특히 비강남권 지역은 충격이 심각합니다.
- 마포구: 25건 → 5건 (-80%)
- 성동구: 28건 → 5건 (-82%)
- 서대문구: 17건 → 1건 (-94%)
- 동대문구: 34건 → 8건 (-77%)
반면 강남 3구는 달랐습니다.
- 강남구: 1건 → 2건 (증가)
- 송파구: 8건 → 10건 (증가)
- 서초구: 11건 → 7건 (-36%)
서울이라는 단일 시장이 아닌, 강남과 그 외 지역이라는 이중 시장 구조가 형성되었으며, 이는 정책이 오히려 자산 편중을 가속화하는 결과를 낳고 있다는 증거입니다.
2. 대출 한도 차등, 자금 여력 없는 실수요자 소외
이번 10·15 대책은 자금조달 규제를 중심으로 설계됐습니다.
- 15억 이하: LTV 40%, 최대 6억 대출
- 15~25억: 최대 4억
- 25억 초과: 최대 2억
- 중도금 대출: 60% → 40%
- 토지거래허가구역 지정: 실거주 2년 의무
- 갭투자 금지
대출 없이는 거래 불가능한 시장이 됐고, 특히 선분양 구조에서 자금 선납이 필요한 분양·입주권 시장은 현금자 중심 시장으로 재편됐습니다.
청담르엘, 잠실르엘 등 강남 입주권은 대책 이후에도 최고가 경신이 이어졌으며, 이는 대출 없이 매수 가능한 계층만 시장에 남았다는 신호입니다.
3. 강남 집중 심화: 거래 가능성보다 ‘상승 가능성’ 택한다
현금 보유자들이 강남에 몰리는 이유는 간단합니다. 대출이 막혔다면, 오히려 가치 상승이 확실한 지역에 투자하는 것이 낫다는 판단입니다.
강남의 특성:
- 재건축 기대 단지 다수
- 고급 브랜드, 학군, 상징성
- 자산 보유 목적의 실거주 수요
결국 정책은 “강남을 더 안전하고, 확실한 자산처”로 만드는 아이러니한 결과를 낳고 있습니다.
4. 비강남권은 거래마저 실종…이중 구조 고착화
서울 외곽 및 강북 지역은 자금조달 제약으로 거래가 실종되고 있습니다. 강북구, 도봉구 일부 지역은 소폭 증가했으나 이는 저가 단지의 반사이익일 뿐입니다.
거래절벽은 다음 문제를 유발합니다:
- 거래 없음 → 가격 정체 → 심리 위축
- 자산가 몰리는 지역은 상승 지속
- 시장 접근성 격차 확대
서울 안에서 ‘거래되는 지역’과 ‘거래되지 않는 지역’이 분리되는 현상은 부동산 시장 구조가 양극화되고 있다는 강력한 신호입니다.
5. 해외 도시 사례: 양극화의 끝은 무엇을 의미하나
해외 대도시도 한국과 비슷한 과정을 밟아왔습니다.
미국 뉴욕
- 맨해튼: 초고가 자산가 전용 시장
- 중산층과 청년층은 외곽 이주
- 렌트비 급등, 주거 불안정 심화
일본 도쿄
- 도쿄 23구 중심 지역은 계속 상승
- 지방과의 격차 확대
- 젊은 세대는 도심 접근 불가
영국 런던
- 중앙 1존 고급 주택은 외국인 중심
- 현지 거주민은 외곽으로 밀림
- 젠트리피케이션과 갈등 확산
서울 역시 이 경로를 따르고 있습니다. 현재 양극화를 방치하면, 도시 내 내부 계층 분리와 부동산 불평등 고착이 불가피합니다.
6. 자산 양극화 + 주거 양극화 → 세대·지역 갈등으로 확산
부동산은 단지 자산이 아니라 생활의 기반이자 계층 이동 수단입니다.
하지만 현재 시장 구조는 다음과 같은 문제를 낳고 있습니다:
- 청년층·신혼부부: 내 집 마련 불가
- 중산층: 강남 진입 차단
- 고자산가: 부동산 추가 매입으로 자산 격차 확대
- 비강남 지역: 거래 정체로 침체
이는 곧 세대 갈등, 계층 갈등, 지역 갈등으로 이어질 수 있는 구조적 위기입니다.
7. 부동산 시장, 더 이상 ‘규제만’으로 해결할 수 없다
정부는 의도적으로 투기 차단과 실수요자 보호를 외쳤지만, 실제 결과는 다음과 같습니다:
- 실수요자는 대출 제한으로 진입 불가
- 현금 부자들은 더 좋은 입지 매입
- 강남권은 오르고, 나머지는 침체
이제는 다음과 같은 대책이 필요합니다:
- 분양·입주권 거래 조건 지역별 차등화
1주택 실거주자 대상 정책적 혜택 확대- 비강남 지역 개발 및 공급 인센티브 강화
- 공공주택과 장기임대 확대
핵심은 시장 접근의 공정성, 자산 축적의 형평성 확보입니다.
결론: 서울의 미래를 양극화가 결정하게 두지 말자
강남 쏠림, 입주권 양극화는 단지 ‘부동산 뉴스’가 아닙니다. 대한민국의 사회·경제 구조가 어떤 방향으로 흘러가고 있는지 보여주는 신호입니다.
지금은 정책 실패를 정리하고, 시장 접근의 형평성, 공급의 균형성, 자산 축적의 공정성을 확보할 때입니다. 지속 가능한 도시, 공정한 기회는 ‘균형 잡힌 부동산 정책’에서 시작됩니다.
