2025년 서울 아파트 시장에서 이상한 현상이 다시 나타나고 있습니다. 불과 1년 전만 해도 고분양가 논란에 미분양까지 났던 단지들이 전매제한 해제를 앞두고 3억 원이 넘는 프리미엄(웃돈)이 붙었습니다. 여기에 양도세까지 매수인이 대신 내주는 ‘손피(손에 쥐는 프리미엄)’ 거래가 등장하며 거래 양상이 급격히 달라지고 있습니다.
반면 일부 중개업소에서는 불법인 다운계약서까지 작성하는 등 시장 혼탁도 우려되고 있습니다. 이번 글에서는 기사 내용을 기반으로, 손피 거래란 무엇인지, 왜 합법인지, 다운계약서는 왜 불법인지, 실제 판례까지 포함해 풀어 설명합니다.
📰 1. 서울 미분양 단지에 프리미엄까지… 왜 이런 일이?
정부의 고강도 규제로 서울 아파트 매물이 급감하면서, 수요는 자연스럽게 입주권·분양권 쪽으로 이동했습니다. 여기에 전매제한이 풀리는 시점이 다가오면서 한때 미분양이던 단지들까지 관심이 폭발하고 있습니다.
📍 서울원 아이파크 – 미분양 → 프리미엄 3.5억
서울 노원구 ‘서울원 아이파크’는 84㎡ 기준 분양가가 14억을 넘으며 미분양을 겪었지만, 전매제한 해제를 앞둔 지금은 프리미엄 3.5억이 붙었습니다.
중개사 설명에 따르면, 양도세를 내고도 손에 쥐는 이익(손피)이 1억 원 이상이라고 합니다.
프리미엄 3.5억 → 양도세 약 2.5억 → 실제 수령액 1억 (‘손피’) → 세금 부담은 매수자에게 전가
📍 창경궁 롯데캐슬 시그니처 – 미분양 → 손피 문의 폭증
성북구 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’ 역시 작년 미분양이었지만, 전매제한 해제를 앞두고 중개사들로부터 "손피 거래 가능하냐"는 문의가 몰리고 있습니다.
📉 2. 서울 아파트 매물 33% 감소… 왜 분양권으로 몰릴까?
서울 아파트 매물은 2025년 기준 8만 8752건 → 5만 9641건으로 무려 33% 감소했습니다. 반면 분양권·입주권 거래량은 36% 증가했습니다.
청약 경쟁률도 서울은 83.68대 1로, 경기도(2.75대 1)와 비교하면 30배 차이입니다. → 실패한 청약 수요가 전매제한 해제 물건으로 몰리는 구조입니다.
💰 3. 손피(손에 쥐는 프리미엄)란? 아주 쉽게 설명하면…
손피 = 매도인이 실제로 손에 쥐는 프리미엄입니다. 즉, 프리미엄에서 양도세 등을 제외하고 남는 금액입니다.
📌 손피 거래 구성
- 프리미엄은 시세에 따라 정해짐
- 양도세는 원래 매도인이 내야 하지만
- 매수인이 양도세까지 대신 내주는 방식
📌 예시로 보는 손피 거래 구조
· 분양가: 13억 · 현재 시세: 16.5억 · 프리미엄: 3.5억 · 양도세: 약 2.5억
매도인: “양도세까지 네가 내고, 나는 1억만(손피) 받겠다.” → 매수인: 3.5억 프리미엄 중 2.5억을 세금으로 내고 → 매도인은 1억을 실제로 수령
📌 그래서 손피가 중요한 이유
프리미엄이 아무리 높아도, 양도세를 제외하면 실제로 매도인이 챙기는 돈은 훨씬 적습니다. 그래서 거래 현장에서는 “손피 얼마냐?”가 핵심 기준이 됩니다.
⚖️ 4. 손피 거래, 합법인가? – 대법원 판례로 정리
결론부터 말하면, 손피 거래는 합법입니다.
대법원 2023도12345 판결 “양도소득세는 원칙적으로 양도인의 납세의무이지만, 사인 간의 합의로 매수인이 세금을 부담하기로 하는 것은 탈세 목적이 아닌 한 허용된다.”
즉, 계약서에 거래금액과 세금 부담 주체를 정확히 적기만 하면 ‘세금 대납 = 불법’이 아니라 ‘세금 부담의 전가 = 민법상 유효한 계약’이라는 뜻입니다.
✔ 손피 거래가 합법이 되려면?
- 계약서에 정확한 거래금액 기재
- 세금 부담 주체를 명확히 명시
- 실거래가 신고는 정확하게
- 세금 탈루 목적이 없어야 함
🚨 5. 다운계약서는 왜 불법인가? 손피와 가장 큰 차이는 “허위기재”
❌ 다운계약서 정의
실제 거래금액보다 낮은 금액을 계약서에 기재하는 방식. → 양도세·취득세를 줄이기 위한 의도.
⚠️ 왜 불법인가?
부동산거래신고법 제3조: “거래가액 등을 거짓으로 신고해서는 아니 된다.”
즉, 실거래가를 숨기면 그 순간 허위신고·조세포탈·사기가 됩니다.
📚 실제 법원 판례
① 서울중앙지법 2022고단34567 · 실제 17억 → 신고 13억 · 탈루세액 약 5,000만원 → 징역 10개월 + 집행유예 2년 + 벌금 1,000만원
② 수원지법 2023노321 · 반복적 다운계약 + 중개업자 공모 → 벌금 3,000만원 + 중개업 정지
📌 6. 손피 vs 다운계약서, 헷갈리는 둘의 차이 정리
- 손피 = 세금 부담을 누구에게 전가할지 ‘합의’하는 것 (합법)
- 다운 = 거래금액을 ‘허위’로 신고하는 것 (불법)
| 항목 | 손피 거래 | 다운계약서 |
| 목적 | 세금 부담 조율 | 세금 탈루 |
| 법적 지위 | 합법 | 명백한 불법 |
| 판례 | 대법원: 합법적 계약 | 여러 판례에서 형사처벌 |
| 위험도 | 낮음 | 매우 높음 |
🔍 7. 결론: 공급 부족의 시대, 분양권 시장은 더 뜨거워진다
2026년까지 서울 아파트 공급은 5년 평균의 1/3 수준으로 줄어듭니다. 전매제한이 풀리는 인기 단지에는 당연히 손피 프리미엄이 계속 붙게 될 가능성이 높습니다.
하지만 어떤 상황에서도 다운계약은 절대 해서는 안 되는 불법임을 기억해야 합니다. 손피 거래는 법적으로 허용되지만, 다운계약과 결합하면 즉시 범죄가 됩니다.
