2026년 2월, 서울 부동산 시장에서 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 일부 증가하고 있습니다. 하지만 1만 가구 규모의 아파트 단지에서 다주택자 매물이 단 1채에 불과한 현실은 정부의 기대와 시장의 실상 사이에 큰 괴리가 있음을 보여줍니다. 다주택자 비중이 13%에 불과한 수도권 시장에서 중과 정책만으로는 공급 확대 효과가 제한적일 수밖에 없다는 지적이 나오고 있습니다.
서울 다주택자 매물의 실제 현황
서울 아파트 매매 물건은 2026년 2월 6일 기준 5만9706가구로 집계되었습니다. 이는 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 처음 언급한 1월 23일의 5만6219가구보다 3487가구, 약 6.2% 증가한 수치입니다. 표면적으로는 매물이 늘어난 것처럼 보이지만, 현장 중개업소의 증언은 전혀 다른 이야기를 들려줍니다.
마포구의 한 중개사무소 관계자는 "이 주변에 아파트가 대략 1만 가구 있는데, 지금 다주택자가 내놓은 매물은 1가구"라며 "그것도 시세 대비 저렴한 국민평형(전용면적 84㎡)이 20억원"이라고 전했습니다. 이는 다주택자 매물이 실제로는 극히 제한적임을 보여주는 사례입니다. 국가데이터처에 따르면 2024년 11월 기준 서울의 2주택 이상 다주택자는 37만2000명으로, 2019년 39만3000명보다 2만1000명 감소했습니다. 법원 등기정보광장 자료를 보면 2024년 12월 기준 집합건물 2채를 소유한 다소유지수는 11.307로, 전년 동월(11.337)보다 0.03p 낮아졌고, 2019년 말(11.481)과 비교해도 하락한 수준입니다. 이는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되면서 다주택자가 지속적으로 줄어들고 있음을 의미합니다.
| 연도 | 서울 2주택 이상 다주택자 | 증감 |
|---|---|---|
| 2019년 | 39만3000명 | - |
| 2024년 11월 | 37만2000명 | -2만1000명 |
다주택자 입장에서는 전세 계약이 상당 기간 남아있을 가능성이 높아 매도가 쉽지 않은 상황입니다. 또한 양도차익이 적은 물량부터 내놓을 가능성이 크기 때문에 집값을 견인하는 선호 지역은 온도차가 다를 수밖에 없습니다.
심형석 우대빵연구소장은 "주택 소유자 중 다주택자의 매물 규모는 한정적이고 대부분은 1주택자"라며 "최근 몇 년간 집값 상승세는 1주택자의 갈아타기나 무주택 실수요자들이 꾸준히 매수에 나서면서 오른 영향이 더 크다"고 분석했습니다.
토지거래허가구역과 대출 규제의 문제점
서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶여 있는 상황은 매도자와 매수자 모두에게 큰 장애물로 작용하고 있습니다. 현장 중개업소 관계자는 "집을 비워놓고 있는 것이 아니라 전월세를 놓고 있는 사례가 대부분인데, 서울 전체가 토허제여서 매입하더라도 실거주 의무를 지킬 수 없는 환경"이라고 지적했습니다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정까지 더해진 '3중 규제'는 거래를 더욱 어렵게 만들고 있습니다. 다주택자가 급매물을 내놓더라도 이를 소화할 수요자가 제한적일 수밖에 없는 구조입니다.
KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 2026년 1월 15억2162만원으로, 2025년 1월(12억7503만원)보다 2억4659만원 상승했습니다. 대출 규제 역시 강화 일로를 걷고 있습니다. 지난해 6·27 대책과 10·15 대책을 통해 주택담보대출 한도는 대폭 축소되었습니다.
현재 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한되어 있습니다. 중개업소 관계자는 "주택 매수에 나서고 싶은 수요는 있는데, 15억원이 넘어가는 주택의 경우 주택담보대출 한도가 줄어들고 전세를 끼고 사는 갭투자도 안 되니 막상 거래 성사가 쉽지 않다"고 토로했습니다.
| 주택 가격대 | 주택담보대출 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되면 세 부담은 크게 늘어납니다. 보유 기간 15년인 시가 20억원의 주택을 매도해 10억원의 양도차익이 발생했다면, 현재는 2억6000만원의 세금이 부과되지만, 중과 유예 종료 이후에는 2주택자는 5억9000만원, 3주택 이상 보유자는 6억8000만원을 납부해야 합니다. 그러나 이런 압박에도 불구하고 실제 거래가 성사되기 위한 환경은 마련되어 있지 않은 상황입니다.
정책의 방향과 실효성 논란
전문가들은 매도자와 매수자 모두에게 실질적인 거래 환경이 조성되어야 한다고 지적합니다. 송승현 도시와 경제 대표는 "다주택자가 과거 대비 줄었기 때문에 다주택자의 매물이 나오더라도 시장을 안정시키거나 가격을 약세로 전환하는 획기적 모멘텀으로 작용하기 어렵다"며 "임장을 하려 해도 매물이 없어 예전처럼 한번에 여러 곳을 보기 어려울 정도여서 토허제 등 일부 규제를 완화해 매물이 나오도록 환경을 조성할 필요가 있다"고 강조했습니다.
다주택자 비중이 수도권 내 13% 내외에 불과하다는 점은 부동산 전문가들 사이에서는 이미 널리 알려진 사실입니다. 그럼에도 불구하고 정부가 다주택자를 압박하면 대량의 매물이 쏟아져 나와 시장이 안정될 것이라는 기대는 현실과 동떨어진 판단이라는 비판이 제기됩니다. 1만 가구가 넘는 아파트 단지에서 매물 수가 고작 1건이며, 그마저도 다주택자 물건인지 확인할 방법이 없는 상황입니다. 정부는 다음 주 다주택자의 전세 낀 매물에 대한 보완 방안을 내놓을 계획입니다.
다주택자나 수요자 모두 이 방안에 관심을 기울이고 있지만, 근본적으로 토허제와 대출 규제가 유지되는 한 실효성은 제한적일 것이라는 전망이 우세합니다. 전문가들은 규제 완화를 통해 매물이 시장에 나올 수 있는 환경을 만들고, 동시에 실수요자들이 매수할 수 있는 여건을 조성하는 양방향 접근이 필요하다고 제안합니다. 정치적 목적으로 다주택자를 악의 축으로 몰아가는 것은 실제 시장 안정에 도움이 되지 않는다는 비판도 나옵니다.
정확한 데이터 분석 없이 편 가르기식 정책을 펼치는 것은 지지자들에게 환호받기 위한 정치적 제스처에 불과하다는 것입니다. 부동산 시장 안정을 위해서는 공급 확대와 실수요자 보호, 그리고 과도한 규제 완화라는 종합적 접근이 필요한 시점입니다. 다주택자 양도세 중과 정책은 표면적으로는 부동산 시장 안정화를 목표로 하지만, 실제로는 다주택자의 절대 수가 제한적이고 규제 환경이 거래를 막고 있어 기대만큼의 효과를 내기 어려운 상황입니다. 정책 입안자들은 현장의 목소리에 귀 기울이고, 정확한 데이터에 기반한 실효성 있는 대책을 마련해야 합니다. 그렇지 않으면 시장은 더욱 경색되고 실수요자들만 피해를 보는 악순환이 반복될 것입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 세금이 얼마나 늘어나나요?
A. 보유 기간 15년인 시가 20억원 주택을 매도해 10억원 양도차익이 발생한 경우, 현재는 2억6000만원의 세금이 부과되지만 중과 유예 종료 이후 2주택자는 5억9000만원, 3주택 이상 보유자는 6억8000만원을 납부해야 합니다. 세 부담이 2배 이상 증가하는 셈입니다.
Q. 서울에서 다주택자 비중은 얼마나 되나요?
A. 2024년 11월 기준 서울의 2주택 이상 다주택자는 37만2000명으로, 2019년 39만3000명보다 2만1000명 감소했습니다. 수도권 전체로 보면 다주택자 비중은 약 13% 내외로 추정되며, '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 지속적으로 감소하는 추세입니다.
Q. 토지거래허가구역(토허제)이 부동산 거래에 어떤 영향을 미치나요?
A. 서울 전역이 토허제로 지정되어 있어 주택 매입 후 실거주 의무를 지켜야 합니다. 전세가 끼어있는 다주택자 매물의 경우 매수자가 즉시 입주할 수 없어 거래가 어려워지며, 투자 목적의 매수도 사실상 불가능해집니다. 이는 급매물이 나와도 거래 성사가 어려운 주요 원인 중 하나입니다.
Q. 정부의 다주택자 압박 정책이 실제로 효과가 있나요?
A. 전문가들은 다주택자 비중이 제한적이고 규제 환경이 거래를 막고 있어 기대만큼의 효과를 내기 어렵다고 평가합니다. 1만 가구 단지에서 다주택자 매물이 1건에 불과한 현실이 이를 보여줍니다. 매물 확대를 위해서는 토허제 완화, 대출 규제 조정 등 실질적인 거래 환경 개선이 필요하다는 지적입니다.
--- [출처] "다주택자 매물 달랑 한 채"⋯다주택자 줄어든 탓? [현장] / 이효정 기자: https://n.news.naver.com/article/031/0001003901