2025년 12월 둘째 주, 서울과 경기 아파트 가격이 3주 만에 다시 반등하며 부동산 시장이 재차 움직이고 있습니다. 특히 강남3구, 마포, 성동, 분당 등 이른바 ‘선호 입지’ 지역을 중심으로 가격 상승폭이 커졌습니다. 정부는 대출 규제와 공급 억제를 통해 집값을 안정시키려 하고 있지만, 현실은 오히려 정반대로 흐르고 있습니다. 본문에서는 최근 집값 상승의 배경과, 시장을 왜곡시키는 토지거래허가제(토허제)의 구조적 문제, 그리고 앞으로 부동산 시장이 어떻게 전개될지 전망해보겠습니다.
서울·경기 아파트값, 3주 만에 다시 반등
한국부동산원이 발표한 ‘12월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면, 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.18% 상승해 3주 만에 상승폭이 다시 확대되었습니다. 전주에는 0.17% 상승한 바 있으며, 10·15 부동산 대책 발표 이후 상승세가 둔화되다가 다시 반등한 것입니다.
지역별로는 다음과 같은 상승세가 확인됐습니다:
- 강남구: 0.19% → 0.23%
- 서초구: 0.21% → 0.23%
- 송파구: 0.33% → 0.34%
- 마포구: 0.16% → 0.19%
- 성동구: 0.26% → 0.27%
- 광진구: 0.14% → 0.18%
- 동작구: 0.31% → 0.32%
- 분당구: 0.33% → 0.38%
- 용인 수지구: 0.37% → 0.44%
- 안양 동안구: 0.28% → 0.42%
- 하남시: 0.24% → 0.32%
반면, 일부 지역은 상승폭이 다소 줄었습니다. 예를 들어, 용산구는 0.35% → 0.28%, 강동구는 0.30% → 0.23%, 양천구는 0.24% → 0.21%로 나타났습니다. 이는 수요가 특정 지역으로 집중되는 양극화 현상이 동시에 나타나고 있다는 뜻입니다.
토지거래허가제가 만든 ‘지연 반영 효과’…통계 반등 왜곡?
이번 3주 만의 반등은 단순한 수요 증가로 보기 어려운 측면이 있습니다. 그 핵심에는 바로 ‘토지거래허가제(토허제)’가 있습니다. 현재 서울 주요 지역은 모두 토지거래허가구역으로 지정돼 있으며, 아파트 매매 시 자치구에 사전 허가 신청을 받아야 계약이 유효합니다.
허가 심사는 평균 7~15일 이상 소요되며, 일부 단지는 주민 공청회와 서류 보완 등으로 인해 3주 이상 지연되기도 합니다. 문제는 이 같은 허가 지연으로 인해 실제 계약 체결 시점과 통계 등록 시점 사이에 ‘시차’가 발생한다는 것입니다.
예를 들어, 11월 중순 계약한 거래가 12월 초 통계에 반영된다면, 실거래 흐름과 통계 흐름이 어긋나는 왜곡이 발생합니다. 결국 이번 반등도 실질적인 가격 상승이라기보다, 지연됐던 거래들이 한꺼번에 통계에 잡히면서 상승폭이 부풀려진 측면이 강하다는 분석이 가능합니다.
대출만 눌렀지, 집값은 못 잡았다…정책 딜레마
정부는 2025년 10월 발표한 10·15 대책을 통해 가계대출 총량 관리, LTV 축소, 실거주 요건 강화 등을 실시했습니다. 그러나 실제로는 규제 직후 일시적 관망세가 나타났을 뿐, 수요는 선호지역을 중심으로 다시 유입되고 있습니다.
이는 다음과 같은 구조적인 요인 때문입니다:
- 전국적인 공급 부족: 2024년 기준 서울 입주 예정 물량은 2만 8천 세대로, 최근 10년 평균보다 20% 이상 부족합니다.
- 전세대출 규제와 월세화 가속: 실수요자가 내 집 마련에 대한 필요성이 더욱 커짐
- 고금리 장기화 속 혼합금리 대출 증가: 변동금리보다 혼합형(5년 고정 등) 대출 비중이 증가해 충격 완화
- 중장기 금리 인하 기대감: 미국 연준(Fed)의 기준금리 인하 신호가 시장 심리에 긍정적 영향을 미침
즉, 대출 규제는 실수요의 ‘속도’만 늦췄을 뿐, ‘방향’을 바꾸지는 못한 것입니다. 오히려 토허제와 맞물리며 시장 통계까지 왜곡시키는 부작용이 나타나고 있습니다.
지방도 상승세…‘풍선효과’는 잦아들고 수요는 회귀 중
지방 아파트 시장 역시 6주 연속 상승세를 보이며 전체적인 회복세를 이어가고 있습니다. 특히 부산, 울산, 경남권이 주도적인 상승을 보였습니다:
- 부산 해운대구: 0.16% → 0.18%
- 대구 수성구: 0.06% → 0.10%
- 울산 남구: 0.13% → 0.21%
- 광주 남구: 0.04% → 0.05%
- 전남 여수: 0.10% → 0.13%
반면, 규제지역 외곽에서 일시적으로 나타났던 풍선효과는 점차 소강 상태입니다. 수원 권선, 구리시, 인천 미추홀 등은 상승세가 둔화되거나 유지되고 있으며, 수요는 다시 핵심지역으로 이동하고 있습니다.
통계 신뢰도 문제…정책 판단 지표로 적절한가?
정부는 주간 아파트 가격 통계를 정책 판단의 근거로 활용하고 있지만, 토지거래허가제 등으로 인한 통계 지연·왜곡 가능성은 점점 커지고 있습니다. 매매 허가 승인까지의 지연이 누적되면, 특정 시점에 체결된 거래가 실제 반영되는 시점은 2~3주 후로 밀려나고, 이로 인해 반등한 것처럼 보이는 허상 통계가 형성될 수 있습니다.
이러한 오류는 다음과 같은 문제를 유발합니다:
- 정책 타이밍의 오류: 실제보다 빠르게 정책 반응을 유도해 시장 혼란 야기
- 언론보도의 왜곡: ‘집값 폭등’ 식의 자극적 보도로 소비자 불안 조장
- 시장 신호 오류: 실수요자와 공급자 모두 혼란에 빠짐
결론: 시장은 정부보다 빠르다…제도적 개선이 필요
정부가 아무리 대출을 조이고 통계를 들여다봐도, 시장은 항상 그것보다 한 발 앞서 움직입니다. 이번 서울·경기 집값 반등은 단순한 수요 회복이 아니라, 제도적 지연과 구조적 수급 불균형이 함께 만든 착시현상에 가깝습니다.
정책이 실제 시장 흐름을 정확히 파악하고자 한다면, 토지거래허가제의 통계 왜곡 문제를 인식하고, 실거래 반영 지연 문제에 대한 보완책이 필요합니다. 또한 실수요자 중심의 정책 유도를 위해서는 공급 확대와 대출 유연성 조정 등 실질적인 접근이 병행되어야 합니다.
결국, 시장의 움직임을 막는 규제보다는, 흐름을 이해하고 유도하는 정책이 집값 안정의 해답이 될 수 있습니다.
