내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 10년 넘게 모은 돈으로 깨끗한 등기부 등본을 확인하고 집을 샀는데, 1년 8개월 만에 집이 경매로 넘어가고 전 재산을 잃는다면 어떨까요? 실제로 이런 일이 발생하고 있습니다. 등기부 등본을 여러 번 확인했음에도 불구하고 서류 위조와 제도의 허점으로 인해 선량한 매수인이 피해를 보는 사례가 끊이지 않고 있습니다. 오늘은 부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 법률 전문가의 시각과 실무 경험을 바탕으로 상세히 살펴보겠습니다.
말소사항 포함 등기부 확인이 생명입니다
등기부 등본을 발급받을 때 가장 중요한 것은 '말소사항 포함'으로 발급받는 것입니다. 일반적으로 부동산에서 제공하는 등기부 등본은 현재 유효한 항목만 표시되어 깨끗해 보이지만, 과거의 위험한 이력은 모두 숨겨져 있습니다. 말소사항 포함으로 발급받으면 빨간 줄이 그어진 과거 이력까지 모두 확인할 수 있습니다.
실제 사례를 보면, 42살 직장인 A씨는 등기부 등본을 세 번이나 확인했지만 집을 잃었습니다. 전 집주인이 은행 서류를 위조해서 근저당을 말소시켰기 때문입니다. 은행의 법인 인감, 상환 완료 확인서, 근저당 해지동의서까지 모두 위조했고, 등기소는 형식적 심사주의에 따라 서류만 보고 처리했습니다. 우리나라 등기소는 서류의 형식만 맞으면 진위 여부를 확인하지 않기 때문에 이런 일이 발생합니다.
단순히 빨간 줄이 있다고 안심해서는 안 됩니다. 말소된 시점이 너무 최근이라면, 예를 들어 일주일 이내라면 사무장이 위조 서류로 급하게 지운 뒤 바로 매물을 내놓은 것일 수 있습니다. 최근 1년 내에 근저당이 말소된 이력이 있다면 반드시 해당 은행에 직접 전화하거나 방문해서 정상적으로 상환된 것인지 확인해야 합니다. 해지증서와 인감증명서가 정상적으로 제출되었는지, '이 집 근저당 말소된 거 맞느냐'고 직접 물어보는 절차가 반드시 필요합니다. 이 한 번의 전화가 여러분의 전 재산을 지킬 수 있습니다.
근저당 채권최고액과 DSR 규제 반드시 체크하세요
등기부 등본 을구에 기재된 채권최고액을 확인하는 것은 필수입니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 1.2배에서 1.3배 정도 높게 설정되므로, 채권최고액을 1.2나 1.3으로 나눠서 실제 대출금을 계산해야 합니다. 대출금과 전세금의 합계가 시세의 70%에서 80%를 넘으면 위험 신호입니다.
2026년 현재는 DSR 3단계 시대입니다. 대출이 있는 집을 살 때, 승계받는 대출이 내 소득 대비 원리금 상환 능력을 초과하면 잔금 때 대출이 안 나와서 계약금을 날리는 경우가 속출하고 있습니다. 등기부상 깨끗한 것도 중요하지만, 내 소득으로 이 집의 대출을 감당할 수 있는지를 먼저 은행에서 확인해야 합니다. 이재명 정부의 강력한 대출 규제 상황에서는 이 부분이 더욱 중요해졌습니다.
또한 을구에 임차권 등기가 있는지 확인해야 합니다. 임차권 등기는 이전 세입자가 전세금을 못 돌려받아서 법적 절차를 밟았다는 의미입니다. 현재 임차권 등기가 있거나 과거에 있었다면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 위험한 단어가 있으면 즉시 계약을 중단해야 합니다. 특히 가등기는 나중에 본등기를 하면 그 사이의 모든 등기가 무효가 되므로 절대 계약해서는 안 됩니다.
집주인의 세금 체납도 반드시 확인해야 합니다. 정부24에서 집주인의 국세, 지방세 완납증명서를 확인하세요. 과거에는 확정일자만 빠르면 안전하다고 생각했지만, 이제는 당해세인 종합부동산세나 상속세 등이 무섭습니다. 집주인이 세금을 안 내서 압류가 들어오면 내 확정일자보다 세금이 우선 변제되는 경우가 많습니다. 국세와 지방세 완납증명서 요구는 이제 선택이 아닌 필수입니다.
권원보험 가입으로 최종 안전장치 마련하세요
우리나라 등기부 등본에는 공신력이 없습니다. 공신력이란 그 문서를 믿고 거래했을 때 국가가 책임을 져준다는 의미인데, 우리나라는 등기부 등본을 믿고 거래했다가 피해를 봐도 국가에서 책임지지 않습니다. 독일, 영국, 호주 등 다른 나라에서는 등기부 등본의 공신력을 인정하고 등기 내용이 실제와 다르면 국가에서 손해를 배상해주지만, 우리나라는 당사자들끼리 알아서 해결하라는 입장입니다.
2016년 니코틴 살인 사건의 경우, 살인범인 아내가 남편을 살해하고 집을 상속받아 등기 이전 후 제3자에게 팔았습니다. 매수인은 등기부 등본을 여러 번 확인했고 그 아내가 정당한 소유자로 등재되어 있었지만, 나중에 살인범은 상속 결격자이고 혼인 신고서도 위조된 것으로 밝혀져 매수인은 집을 뺏겼습니다. 등기부 등본을 믿고 정당하게 샀는데도 법원이 등기부 등본에 공신력을 인정하지 않았기 때문입니다.
이런 위험을 막기 위해 권원보험 가입을 적극 권장합니다. 권원보험은 부동산 거래에서 발생하는 소유권 문제를 보상해주는 보험으로, 서류 위조나 사기, 이중 매매, 무권대리로 소유권을 상실하는 경우를 보장받을 수 있습니다. 권원보험은 보통 잔금 전에 가입해야 하며, 시중 손해보험사나 법무사 대행을 통해 가입할 수 있습니다. 5억 원 집 기준으로 약 20만 원 내외의 단판 보험료로 내 소득 전체를 지킬 수 있는 가장 강력한 안전장치입니다. 매매가 3억 원 기준으로는 약 10만 원에서 15만 원 정도이며, 보험료는 딱 한 번만 내면 됩니다.
신탁 등기가 있는 경우도 주의해야 합니다. 등기부에 '신탁'이라는 두 글자가 보이면 그 등기부는 껍데기일 뿐입니다. 반드시 등기소에 가서 '신탁원부'라는 서류를 직접 발급받아야 합니다. 신탁원부에는 임대차 계약 시 누구의 동의를 받아야 하는지가 명확히 적혀 있습니다. 이것을 확인하지 않고 전 주인에게 입금하면 법적으로 한 푼도 보호받지 못합니다.
정리하자면 부동산 거래는 인생에서 가장 큰 투자입니다. 등기부 등본 확인, 말소사항 점검, 근저당과 DSR 규제 확인, 세금 체납 여부 조회, 권원보험 가입까지 꼼꼼히 챙겨야 합니다. A씨처럼 10년 넘게 모은 돈을 한순간에 잃지 않으려면, 오늘 소개한 내용들을 반드시 실천하시기 바랍니다. 계약서에 특약 조항을 넣어 등기 사항의 현재 상태 유지를 명시하고, 위반 시 계약금 배액 배상과 계약 해지 조항을 포함하는 것도 중요합니다. 여러분의 재산은 결국 여러분이 지켜야 합니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://youtu.be/MrQ8fEspE64?si=5yFbXRWw0OgW4yWL