정부가 공공 정비사업에만 용적률 인센티브를 적용하고 민간 재건축·재개발은 제외하기로 결정했습니다. 더불어민주당은 도시 및 주거환경정비법 개정안을 2월 임시국회에서 강행 처리할 방침입니다. 이번 정책은 강남권 집값 상승을 억제하려는 의도지만, 한국토지주택공사의 재정 상황과 민간 건설업계의 현실을 고려할 때 여러 부작용이 우려되는 상황입니다.
LH 부채 문제와 공공 정비사업의 현실
문진석 민주당 의원이 발의한 도시 및 주거환경정비법 개정안은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행하는 공공 재개발·재건축에 대해 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 늘려주는 것을 골자로 합니다. 현재 공공재개발의 최대 용적률은 3종 일반주거지역 기준 360%이며, 공공 재건축은 300%인데 이를 390%까지 높여 고밀 개발을 통한 주택 공급 확대를 목표로 하고 있습니다. 그러나 이러한 정책의 실효성에는 심각한 의문이 제기됩니다. 한국토지주택공사의 부채는 2024년 말 기준 약 160조 원에 달하며, 부채비율은 215%에 육박하는 실정입니다. 이명박 정부 시절 한국토지공사와 한국주택공사를 합쳐 출범한 LH는 그동안 대규모 건설 시 하청으로 민간 건설사를 활용하여 초기 사업 자금 부담을 줄여왔습니다. 문제는 현재 상황이 과거와는 완전히 다르다는 점입니다. 이재명 대통령은 LH가 보유한 토지에 대한 매도를 막고 있으며, 동시에 초기 사업자금이 많이 필요한 건설사업을 공공기관에 집중시키고 있습니다. 이는 이미 과도한 부채를 안고 있는 공공기관에 더 큰 재정 부담을 떠안기라는 폭탄적 결정이라 할 수 있습니다. 더욱이 현 정부는 사업장에서 단 하나의 중대사고만 발생해도 사업장 폐업까지 이어질 정도로 강력한 제재를 가하고 있어, 1군 건설사들은 LH 하청 사업 참여를 기피하고 있으며 중소형 건설사들 역시 거리를 두고 있는 상황입니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 공공재개발 용적률 | 360% (법적상한 1.2배) | 390% (법적상한 1.3배) |
| 공공재건축 용적률 | 300% (법적상한 1.0배) | 390% (법적상한 1.3배) |
| 민간 정비사업 | - | 인센티브 제외 |
결국 LH는 민간 건설사의 협력 없이 스스로 건설을 진행해야 하는 상황에 내몰리게 됩니다. 이는 필연적으로 부실 공사로 이어질 수밖에 없으며, 공공주택에만 용적률 인센티브를 집중하면 이러한 임대주택은 과거 1기 신도시와 같은 닭장형 아파트로 귀결될 가능성이 높습니다.
용적률 규제 완화와 민간 사업 배제의 모순
국민의힘은 민간 정비사업에도 용적률을 높여줘야 한다며 김은혜 국민의힘 의원이 발의한 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법과 도정법 개정안의 연계 통과를 주장했습니다. 김 의원은 현재 역세권 단지에만 적용되는 용적률 인센티브를 비역세권 단지에도 적용해 3종 일반주거지역 기준 용적률 법정 상한을 300%에서 330%로 늘려야 한다고 제안했습니다. 그러나 청와대와 국토교통부는 집값 상승 우려를 이유로 이를 거절했습니다.
국토위 관계자는 "민간 재건축, 재개발 단지까지 용적률을 높여주면 강남과 한강벨트에서 추진되고 있는 재건축과 재개발 단지들의 가격 상승을 촉발시킬 것"이라며 민간 정비사업 제외 방침을 설명했습니다. 하지만 이러한 정책적 선택은 심각한 모순을 내포하고 있습니다. 공공주택과 민간 아파트는 시장에서 필연적으로 비교될 수밖에 없습니다. 만약 공공주택이 부실한 품질의 고밀도 닭장형 아파트로 공급된다면, 기존 민간 건설사에서 지은 아파트의 상대적 가치는 오히려 더욱 상승할 것입니다. 정부가 우려하는 강남과 한강벨트 재건축 단지의 가격 상승은 결국 다른 경로를 통해 발생하게 되는 것입니다. 더욱이 공공과 민간을 차별하는 이원화된 정책은 '똘똘한 한 채' 현상을 더욱 강화시킬 것입니다. 품질 좋은 민간 아파트의 희소성이 더욱 부각되고, 자산가들은 공공주택보다는 민간 아파트로 자금을 집중시킬 가능성이 큽니다.
국민의힘의 한 국토위 소속 의원은 "민주당과 정부는 1차적으로 공공이 먼저 공급하고 민간은 2차로 공급하자는 식으로 이야기를 하는데, 그런 게 어디 있느냐"고 반발하며, "인허가 절차 간소화 등 9·7대책에서 제시된 다른 공급 대책 방안에 대해서는 국민의힘도 이견이 없다"며 합의를 촉구했습니다.
공공주택 정책의 장기적 파급효과와 우려
2021년 도입된 공공 정비사업은 사업성이 낮은 노후지역을 LH 등 공공기관이 시행을 맡아 진행하는 방식으로 주로 강북 권역에서 추진되고 있습니다. 정부는 이번 도정법 개정을 통해 공공 정비사업을 확대하고 주택 공급을 늘리겠다는 의지를 보이고 있습니다. 그러나 현실적으로 과연 지금 국민들이 원하는 주택이 이러한 형태의 아파트인지 깊이 고민해봐야 합니다. 고밀도 개발로 공급되는 공공주택은 과거 1기 신도시의 경험에서 알 수 있듯이, 좁은 평형과 부족한 주거 환경으로 장기적으로 슬럼화될 위험을 안고 있습니다. 이는 단순히 주택 수만 늘리면 된다는 양적 접근의 한계를 보여줍니다. 더불어민주당은 도정법 개정안과 함께 부동산거래신고법 개정도 추진하고 있습니다. 이 법안은 국토부 장관의 토지거래허가구역(토허구역) 지정 권한을 확대하는 내용을 담고 있습니다. 현행법상 국토부 장관은 두 지역 이상 시·도 관할 구역에 걸쳐 있는 경우에만 토허구역 지정 권한을 갖지만, 개정안은 예외적으로 투기 우려가 있다고 인정되는 지역에 한해 국토부 장관이 직접 토허구역으로 지정할 수 있도록 했습니다. 이는 지자체의 권한을 약화시키고 중앙정부에 권한을 집중시키는 방향으로, 지역의 특성과 실정을 고려한 탄력적 정책 운용을 어렵게 만들 수 있습니다. 민주당은 이 두 법안을 2월 임시국회에서 국민의힘의 찬성과 관계없이 강행 처리하겠다는 방침을 밝혔는데, 이러한 일방적 접근은 정책의 완성도를 떨어뜨리고 부작용을 키울 우려가 있습니다.
| 정책 | 의도 | 예상 부작용 |
|---|---|---|
| 공공 정비사업 용적률 인센티브 | 주택 공급 확대 | 닭장형 아파트, 부실 공사 우려 |
| 민간 정비사업 인센티브 제외 | 강남권 집값 상승 억제 | 민간 아파트 가치 상승, 똘똘한 한 채 심화 |
| 토허구역 지정권 확대 | 투기 차단 | 지방자치 약화, 시장 위축 |
결국 이번 정책은 단기적인 정치적 목표를 위해 장기적 부동산 시장의 건전성과 국민의 실질적 주거 복지를 희생시키는 결정으로 평가됩니다. LH의 재정 건전성은 무시한 채 부채만 증가시키고, 민간과 공공을 차별함으로써 시장 왜곡을 초래하며, 결과적으로는 집값 안정화라는 목표와 정반대의 결과를 낳을 가능성이 높습니다.
이러한 문제들을 뒤로한 채 성급하게 추진되는 이번 정책은 향후 부동산 시장에 시한폭탄으로 작용할 수 있으며, 공산국가식 중앙집권적 부동산 정책의 초석을 까는 것과 다름없다는 비판을 피하기 어려울 것입니다. 정부와 여당은 부동산 가격 안정화라는 명분으로 이번 법안을 밀어붙이고 있지만, 실제로는 민간 건설사의 역할을 축소하고 공공 중심의 획일적 주택 공급 체계를 구축하려는 시도로 보입니다. 이는 시장의 자율성을 훼손하고, 결과적으로 주택의 질적 수준 저하와 장기적인 부동산 시장 불안정을 초래할 위험이 큽니다. 민간과 공공의 균형 잡힌 협력을 통한 주택 공급이 아닌, 일방적인 공공 중심 정책은 과거 실패한 정책의 반복일 뿐입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공공 정비사업에만 용적률 인센티브를 주면 민간 재건축·재개발 단지는 어떻게 되나요?
A. 민간 정비사업은 현행 용적률 규제를 그대로 적용받게 되어 사업성이 상대적으로 낮아집니다. 이로 인해 민간 재건축·재개발 사업이 지연되거나 중단될 가능성이 있으며, 기존 민간 아파트의 희소성이 높아져 오히려 가격이 상승할 수 있습니다.
Q. LH의 부채 문제가 심각한데 공공 정비사업을 확대하면 어떤 문제가 발생하나요?
A. LH의 부채는 이미 160조 원에 달하며 부채비율은 215%에 육박합니다. 초기 투자금이 많이 필요한 건설사업을 LH에 집중시키면 부채가 더욱 증가하고, 민간 건설사의 협력 없이 단독으로 사업을 추진해야 하므로 공사 품질 저하와 사업 지연이 우려됩니다.
Q. 이번 도정법 개정안이 통과되면 일반 국민들의 주거 환경은 어떻게 변화하나요?
A. 공공주택은 고밀도 개발로 인해 과거 1기 신도시와 유사한 닭장형 아파트가 될 가능성이 높습니다. 반면 품질 좋은 민간 아파트는 희소성이 높아져 가격이 상승하면서 '똘똘한 한 채' 현상이 심화될 것으로 예상됩니다. 결과적으로 주거 양극화가 더욱 심화될 수 있습니다.
--- [출처] 서울경제: https://n.news.naver.com/article/011/0004587930?sid=100