전임 강원도지사의 무리한 추진과 현 지사의 보증 거부 선언까지, 그 전말을 자세히 정리했습니다.
최문순 전 강원도지사의 야심작, 레고랜드 코리아 프로젝트의 시작
레고랜드 코리아 프로젝트는 최문순 전 강원도지사가 도지사로 재직하던 시기(2011~2022년) 추진된 대표적인 도정 사업입니다. 당시 강원도는 춘천 지역의 관광 활성화와 경제 재건을 위해 세계적인 테마파크 브랜드인 레고랜드를 도입하기로 결정했습니다. 이 계획은 단순한 테마파크 조성이 아니라, 춘천 중도지역(의암호 내 섬)에 복합문화관광단지를 조성하여 연간 수백만 명의 관광객을 유치하고 일자리 창출까지 이어지게 하겠다는 야심찬 프로젝트였습니다.
이를 위해 강원도는 영국 멀린엔터테인먼트 그룹과 MOU를 체결하고, 강원도 산하 공기업인 강원중도개발공사(GJC)를 설립했습니다. 이 공사는 레고랜드 조성에 필요한 인프라 구축과 자금 조달, PF 대출 등의 실무를 담당하게 됩니다. 특히 도가 직접 보증을 제공하면서까지 추진한 이 사업은 지역 균형 발전을 명분으로 내세웠지만, 처음부터 여러 가지 문제점을 안고 있었습니다.
개발 부지로 지정된 춘천 중도는 선사시대 유적지가 다수 발굴된 고고학적으로 중요한 지역이었습니다. 이에 따라 문화재청의 허가와 발굴 작업이 지연되며 초기 착공 자체가 늦어졌고, 막대한 문화재 조사비용과 공사 지연 비용이 추가로 발생하게 되었습니다. 레고랜드라는 글로벌 브랜드의 유치에도 불구하고, 접근성이 떨어지고 사계절 관광객 유입이 제한적인 춘천이라는 입지 조건은 수익성에 대한 회의론을 불러일으켰습니다.
결과적으로 초기 기대와는 달리, 레고랜드는 착공까지 10년 이상 지연되었고 개장 이후에도 흑자 전환 가능성이 불투명한 상황이었습니다. 그럼에도 불구하고 최 전 지사는 지속적으로 이 사업을 밀어붙이며 수천억 원의 도 재정과 금융권 PF 대출 보증을 끌어들였습니다.
레고랜드 사업의 핵심 구조: PF 방식의 자금 조달과 강원도의 지급보증
이 사업은 민간 자본이 아닌 공공 주도의 프로젝트파이낸싱(Project Financing)으로 진행됐습니다. GJC는 사업비 조달을 위해 약 2,050억 원 규모의 ABCP(자산유동화기업어음)을 발행했으며, 이를 매입한 금융기관에 대한 신용 보강을 위해 강원도는 지급보증을 제공했습니다. 즉, GJC가 채무를 상환하지 못할 경우, 강원도가 대신 갚아야 한다는 구조입니다.
PF 구조는 본래 민간 디벨로퍼나 시행사가 리스크를 안고 조달하는 구조입니다. 그러나 이 경우에는 GJC가 100% 공공기관이고 강원도가 보증기관이었기 때문에 사실상 도가 채무 책임을 진 것이나 다름없었습니다. 보통 이런 구조는 수익성이 확실하거나 중앙정부의 후원이 있는 경우에 한정되지만, 강원도는 무리하게 보증을 서면서 재무적 위험을 키웠습니다.
GJC는 테마파크 부지 조성과 인프라 조성, 도로·교통망 구축에 수천억 원을 투입했고, 공사 기간 동안 이자 비용도 계속 누적되었습니다. 개장 이후 티켓 수익과 관광객 유입이 부족할 경우 채무 상환에 어려움을 겪을 수밖에 없는 구조였고, 이는 결국 금융권의 리스크 인식으로 이어졌습니다.
또한 ABCP는 만기가 짧고 자금 흐름에 민감한 구조라 투자자 신뢰가 핵심입니다. 보증기관인 강원도의 지급 능력 및 이행 의지에 대한 신뢰가 무너지면 ABCP 자체가 부실화될 수 있는 구조였기에, 정책적 리스크 관리가 매우 중요했습니다.
지방선거 이후 김진태 도지사의 등장과 지급보증 거부 선언
2022년 지방선거를 통해 국민의힘 소속 김진태 후보가 강원도지사로 당선되면서 레고랜드 프로젝트는 전환점을 맞이합니다. 김진태 지사는 전임 도정의 대표 사업이었던 레고랜드에 대해 “재정 파탄을 일으킨 무책임한 사업”이라며, 강도 높게 비판했습니다. 그는 취임 직후 GJC의 부채 상환 의무를 이행하지 않겠다고 발표했고, 강원도의 지급보증 이행을 거부했습니다.
이 사건은 지방정부가 법적으로 보증한 공공 PF 채권의 채무 이행을 거부한 초유의 사례였습니다. 시장은 강력하게 반응했고, GJC의 ABCP는 즉시 디폴트(채무불이행) 처리되었습니다. 이 여파로 유사한 구조를 가진 PF 채권 전반에 대한 신뢰도가 급락했고, PF 금융 시장 전반에 자금 경색이 발생했습니다.
김 지사는 보증 거부의 이유로 사업의 구조적 결함, 수익성 부족, 도 재정에 대한 부담 등을 들었습니다. 그러나 시장은 이를 정치적 리스크로 받아들였고, 지방정부의 보증이 더 이상 ‘절대 안전’하지 않다는 인식이 퍼졌습니다. 이는 곧 전국 PF 자금 조달 시장의 급속한 냉각으로 이어졌습니다.
레고랜드 사태 이후 한국 PF 시장 전반의 신뢰가 무너진 이유
레고랜드 사태는 단지 한 건의 사업 실패가 아니라, PF 전체 생태계의 근본적 신뢰를 흔들어 놓은 사건이었습니다. PF는 사업의 수익성과 보증기관의 신뢰를 전제로 자금을 유치하는 구조입니다. 이 구조의 핵심은 리스크는 민간이 지되, 신용보강 장치는 반드시 지켜진다는 ‘약속의 법칙’입니다.
그러나 레고랜드 사태는 지방정부가 보증 이행을 정치적 판단으로 거부할 수 있다는 전례를 만들었고, 이는 채권자들 사이에 대규모 신뢰 붕괴를 초래했습니다. ABCP는 물론, CMBS(상업용 부동산 유동화채), 일반 PF 대출 채권도 고위험 자산으로 간주되며 기관투자자들이 매입을 꺼리기 시작했습니다.
그 결과, 건설사와 시행사들은 신규 자금 조달에 큰 어려움을 겪게 되었고, 착공 지연·분양 취소·미분양 증가·도급 중단 등 부동산 시장의 전반적 침체로 이어졌습니다. 일부 중견 건설사는 자금 경색으로 법정관리를 신청했고, 저축은행 등 제2금융권은 PF 대출에 대한 손실 충당금을 대폭 늘리며 위기감이 고조되었습니다.
레고랜드 vs 둔촌주공: 무엇이 같고, 무엇이 달랐는가?
일부 유튜브나 SNS에서는 레고랜드 사태를 언급하며 ‘둔촌주공 사태’와 동일선상에서 PF 리스크 사례로 인용하곤 합니다. 그러나 구조적 차이는 분명합니다.
둔촌주공은 서울 강동구의 민간 재건축 조합 사업으로, 조합원과 시공사 간 갈등, 분양가 협의 지연, 고금리 환경이 주요 이슈였습니다. 정부는 직접 자금 투입이나 PF 보증을 제공하지 않았고, HUG(주택도시보증공사)는 분양보증만 수행했습니다. 즉, 민간 시행사들의 사업성과 자금력이 기반이었으며, 문제의 원인도 자금 경색이 아닌 사업 내부 갈등과 시장 상황 변화였습니다.
반면 레고랜드는 공공기관(GJC)이 발행한 PF 채권에 대해 강원도가 직접 보증을 제공했기 때문에, 실제 부도 발생 시 그 충격은 곧바로 지방정부 신뢰 문제로 번졌습니다. 레고랜드 사태는 ‘시스템 리스크’였고, 둔촌은 ‘프로젝트 리스크’에 가까웠습니다. 정부나 공공기관이 직접 PF 대출을 보증한 구조였기 때문에 레고랜드의 책임 범위는 훨씬 넓었습니다.
결론: 레고랜드 사태는 대한민국 PF 금융의 경고 신호였다
레고랜드 사태는 단순한 테마파크의 흥망이 아닙니다. 이는 한국 PF 시장이 공공기관의 보증에 얼마나 의존하고 있으며, 그 신뢰가 정치적 판단에 따라 무너질 수 있다는 위기를 보여준 사례입니다. PF 시장은 민간 주도의 고위험 고수익 구조지만, 신용보강과 보증 체계는 금융 시스템의 신뢰 기반입니다.
앞으로 지방정부와 공공기관이 PF에 참여할 경우, 자산 평가, 사업성 검토, 리스크 분산 구조 마련이 필요하며, 특히 보증 관련 법적 이행 체계 강화가 시급합니다. 레고랜드는 실패했지만, 그로 인한 충격을 통해 우리가 얻어야 할 것은 ‘교훈’입니다.
