이재명 정부가 다주택자 기준을 시행령에서 법률로 상향하는 방안을 검토하면서 부동산 세제 정책의 근본적인 변화가 예고되고 있습니다. 조세 법률주의 원칙을 강화하고 정부의 자의적인 세제 운용을 방지하겠다는 취지지만, 동시에 시장 변화에 신속하게 대응할 수 있는 정책 유연성이 저하될 수 있다는 우려도 제기됩니다. 이번 조치는 단순한 세제 개편을 넘어 향후 정권 교체 이후까지 영향을 미칠 수 있는 구조적 변화로 평가받고 있습니다.
조세 법률주의 강화와 시행령 개정의 한계
윤호중 행정안전부 장관은 국무회의에서 다주택자 기준을 시행령에서 법률로 옮기는 작업을 지시받았습니다. 현행 소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역 내 다주택자에게 기본세율 30%포인트를 추가 과세하도록 규정하고 있지만, 정작 중과 대상이 되는 주택의 범위는 '대통령령으로 정하는 주택'으로 위임하고 있습니다.
이는 헌법 제59조에 명시된 조세 법률주의 원칙과 충돌할 소지가 있습니다. '조세의 종목과 세율은 법률로 정한다'는 원칙에 따르면 과세 요건의 핵심 사항까지 시행령에 위임하는 것은 바람직하지 않기 때문입니다. 윤석열 정부는 이 위임 조항을 근거로 소득세법 시행령을 개정해 국회 동의 없이 양도세 중과 유예를 반복적으로 연장해왔습니다.
사용자의 비평처럼 이재명 대통령이 법률화를 추진하는 이면에는 향후 보수 정권으로의 교체 가능성을 염두에 둔 전략적 판단이 있어 보입니다. 다주택자 기준을 법률로 명시하면 차기 정부가 시행령만 고쳐 손쉽게 양도세 중과를 유예하는 방식을 원천적으로 차단할 수 있습니다. 이는 과거 대선 후보 시절 "정권 바뀌고 집을 팔으라"던 발언과 상반되는 모습으로, 현재는 구조적으로 다주택자에 대한 과세를 강화하려는 의도로 해석됩니다.
하지만 법률화가 이루어지면 정부가 입맛에 따라 유예 기한을 연장할 수 있는 방법은 사실상 사라지게 됩니다. 이는 조세 법률주의를 강화한다는 측면에서는 긍정적이지만, 동시에 부동산 시장의 급격한 변동에 대응할 수 있는 정책 수단이 제한된다는 딜레마를 안고 있습니다.
| 구분 | 현행 시행령 | 법률 상향 시 |
|---|---|---|
| 개정 절차 | 국무회의 의결 | 국회 의결 필요 |
| 소요 기간 | 1~2개월 | 3~6개월 이상 |
| 정책 유연성 | 높음 | 낮음 |
| 법적 안정성 | 낮음 | 높음 |
시행령의 기술적 복잡성과 정책 대응력 저하 우려
다주택자 기준이 매우 기술적이고 복잡하다는 점이 법률화의 가장 큰 걸림돌입니다. 그간 정부가 다주택자 기준 설정 권한을 시행령에 위임받았던 것도 부동산 시장 상황에 따라 적시에 조정하기 위해서였습니다. 현행 시행령은 지방 주택 활성화 명목으로 지방 준공 후 미분양 주택, 지방 저가 주택 등을 1세대 3주택 이상이라는 다주택자 기준에서 제외하고 있습니다.
또한 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하, 취득가 6억 원 이하), 장기임대주택, 상속주택, 혼인으로 인한 3주택 등도 지역과 조건에 따라 다주택자 기준에 해당하지 않도록 시행령에 세밀하게 규정되어 있습니다. 이처럼 복잡한 예외 조항들을 모두 법률로 옮기면 법령이 비대해질 뿐만 아니라, 시장 상황 변화에 따른 신속한 조정이 어려워집니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시행령은 시장 상황에 맞춰 정부가 적기에 대응할 수 있는 도구"라며 "만약 시행령 규정이 법률로 될 경우 여소야대 국면에선 정부 정책을 추진할 수 없는 상황에 놓일 수 있다"고 지적했습니다. 실제로 현재의 정치 지형에서 법률 개정은 야당의 협조 없이는 불가능하며, 이는 정책 추진력을 크게 약화시킬 수 있습니다.
재정경제부도 이러한 문제점을 인식하고 다주택자 기준 전체를 법률로 옮기기보다 일부 핵심 조항만 옮기는 절충안을 고려하고 있는 것으로 알려졌습니다. 그러나 사용자의 비평처럼 현 정부가 다주택자의 실제 규모조차 정확히 파악하지 못한 채 탄압 정책을 추진하고 있다는 지적도 제기됩니다. 얼마 되지 않는 다주택자를 대상으로 한 과도한 규제는 오히려 임대주택 시장을 위축시키고 전세 대란을 초래할 수 있다는 우려가 현실화될 가능성도 있습니다.
김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "다주택자 요건이 지나치게 복잡하게 얽혀 있어 법률화 시 법령이 비대해질 우려가 있다"면서도 "다만 조세 법률주의를 고려한다면 과세 요건을 단순화해 명시할 필요가 있다"고 제언했습니다.
정책 일관성 논란과 향후 세제 강화 전망
이재명 대통령의 다주택자 정책은 과거 발언과의 일관성 문제를 안고 있습니다. 대선 후보 시절 양도세 중과 유예에 대해 "정권 바뀌고 집을 팔으라"고 했던 인물이 이제는 차기 정권에서도 양도세 중과를 유예할 수 없도록 법률로 못 박으려 한다는 점에서 정치적 계산이 엿보입니다. 또한 과거 "세금으로 부동산 잡지 않는다"던 발언과도 배치되는 행보를 보이고 있습니다.
사용자의 분석처럼 이번 법률화 조치 이후 다음 수순은 보유세 인상이나 공시가율 현실화를 통한 세금 인상일 가능성이 높습니다. 무소불위의 대통령 권력을 가지고도 다주택자의 실제 규모를 정확히 파악하지 못한 채 정책을 추진하는 것은 데이터 기반 정책이 아닌 이념 기반 정책으로 흐를 위험성을 내포하고 있습니다.
실제로 다주택자 비율은 전체 가구 대비 10% 내외로 추정되며, 이 중 상당수는 상속이나 지방 저가주택 보유 등 불가피한 사유로 다주택자가 된 경우입니다. 이들을 일괄적으로 투기 세력으로 간주하고 강력한 과세를 추진하는 것은 부작용을 낳을 수 있습니다. 특히 장기임대주택 공급자들이 시장에서 이탈할 경우 전세 공급 감소와 전세가 상승이라는 역효과가 나타날 수 있습니다.
여소야대 국면에서 법률 개정이 쉽지 않다는 점도 고려해야 합니다. 야당과의 협상 과정에서 원래 의도와 다른 방향으로 법안이 수정될 가능성도 배제할 수 없으며, 이는 정책 일관성을 해칠 수 있습니다. 또한 부동산 시장이 급격히 냉각되거나 과열될 경우 신속한 대응이 불가능해져 시장 안정성을 해칠 우려도 있습니다.
결론적으로 조세 법률주의 강화라는 원칙론적 접근과 정책 유연성 확보라는 실용적 필요성 사이에서 균형점을 찾는 것이 중요합니다. 과거 발언과의 일관성 문제, 다주택자 실태 파악 부족, 향후 보유세 인상 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 이번 법률화 조치는 정치적 의도가 강하게 작용한 것으로 보입니다. 부동산 정책은 이념이 아닌 데이터와 시장 현실에 기반해야 하며, 무분별한 다주택자 탄압보다는 실수요자 보호와 임대시장 안정이라는 본질에 집중해야 할 것입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다주택자 기준이 법률로 바뀌면 어떤 점이 달라지나요?
A. 현재는 정부가 시행령 개정만으로 다주택자 기준을 조정할 수 있지만, 법률로 바뀌면 국회 의결을 거쳐야 합니다. 이는 정부의 자의적인 세제 운용을 막을 수 있지만, 동시에 부동산 시장 변화에 신속하게 대응하기 어려워질 수 있습니다.
Q. 양도세 중과 유예가 완전히 종료되면 다주택자는 얼마나 세금을 더 내나요?
A. 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율 30%포인트의 추가 세율이 적용됩니다. 예를 들어 기본세율 35%가 적용되는 경우 최대 65%까지 양도세율이 올라갈 수 있어 세부담이 크게 증가합니다.
Q. 상속이나 혼인으로 다주택자가 된 경우에도 중과세가 적용되나요?
A. 현행 시행령은 상속주택, 혼인으로 인한 일시적 3주택, 장기임대주택 등에 대해 예외를 인정하고 있습니다. 그러나 법률화 과정에서 이러한 예외 조항이 어떻게 반영될지는 아직 불확실하며, 과세 요건 단순화 과정에서 일부 예외가 축소될 가능성도 있습니다.
[출처]
"다주택자 기준 법률로 해야 한다"는 이재명 정부... 정책 유연성 저하 우려 / 한국일보: https://n.news.naver.com/article/469/0000912860?sid=101