1988년부터 시작된 다주택자 규제가 38년째 이어지고 있습니다. 취득세 12%, 양도세 75%, 종부세 5%라는 세계 유례없는 강력한 세금 규제에도 불구하고 집값은 오히려 상승하고 전월세 가격은 폭등하는 역설적인 현상이 반복되고 있습니다. 이창무 한양대 교수는 다주택 규제가 가져온 10가지 부작용을 경고하며, 과거 노무현 정부와 문재인 정부 시기의 데이터를 통해 규제 강화가 오히려 부동산 시장을 불안정하게 만들었음을 입증했습니다.
양도세 중과 유예 종료와 세금 폭탄의 실체
정부는 2025년 양도세 중과 유예를 종료한다는 방침을 밝혔습니다. 현행 제도에서 다주택자는 기본세율 6~45%에 더해 조정지역 기준으로 2주택은 20%p, 3주택은 30%p가 추가됩니다. 3주택자의 경우 순수 양도소득세 세율이 75%에 달하며, 지방세를 포함하면 82.5%라는 천문학적인 세율이 적용됩니다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 분석에 따르면, 10년 이상 보유한 아파트를 매도해 양도차익 10억원을 거둔 3주택자의 양도세는 현재 3억2891만원입니다. 하지만 양도세 중과 제도가 부활하고 장기보유특별공제가 사라지면 세금은 7억5048만원으로 2배 이상 급증합니다. 이는 미등기 부동산 매각이라는 투기적 거래와 비슷한 수준으로, 전 세계적으로 유례가 없는 과도한 규제입니다.
| 구분 | 취득세 | 종부세 | 양도세 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 1~3% | 최대 2.7% (공제 12억) | 6~45% |
| 2주택자 | 8% (조정지역) | 최대 2.7% (공제 9억) | 26~65% (+20%p) |
| 3주택 이상 | 12% | 최대 5.0% | 36~75% (+30%p) |
취득세만 봐도 조정대상지역 기준 1주택자는 12.7%보다 높은 최대 5.0%가 적용되고 기본공제액도 1주택자 12억원에서 다주택자는 9억원으로 축소됩니다.
이처럼 강력한 세금 규제는 다주택자를 '투기 세력'으로 규정하고 징벌적 과세를 정당화하려는 의도에서 비롯되었습니다. 하지만 이러한 접근은 시장 원리를 왜곡하고, 오히려 집값 상승과 전월세 폭등이라는 부작용을 초래하고 있습니다. 정부는 양도세 중과가 예전부터 시행된 제도라고 설명하지만, 시장은 이를 다주택자를 겨냥한 규제 강화의 신호로 받아들이며 민감하게 반응하고 있습니다.
전월세 폭등의 진짜 원인, 종부세와 다주택 규제
다주택자 규제의 가장 심각한 부작용은 바로 전월세 가격 폭등입니다. 이창무 한양대 교수의 '이재명 정부 초기 부동산시장 현황 및 정책 진단' 보고서에 따르면, 종부세가 도입된 노무현 정부 시기에는 무려 30% 넘는 월세 가격 상승이 나타났습니다. 이는 강력한 다주택 규제가 임대차 시장의 공급을 위축시키고, 그 부담이 고스란히 세입자에게 전가되었음을 보여주는 명확한 증거입니다.
다주택자는 민간 주택 전월세 시장에서 적지 않은 역할을 담당하고 있습니다. 정부 통계를 보면 다주택자 비율은 2024년 기준 전국 14.9%, 서울 14.0% 수준입니다. 2020년 전국 15.8%, 서울 15.2%와 비교하면 규제 강화로 인해 다주택자 비중이 감소했습니다. 그러나 다주택자가 줄어들면서 임대차 시장의 공급 부족이 심화되었고, 이는 전월세 가격 급등으로 이어졌습니다.
업계 관계자는 "현재 다주택자가 줄고 있는데 주택 가격은 더 뛰는 현상이 나타나고 있다. 다주택자가 집값을 올리는 주범은 아니다"라며 "공공이 전월세 공급 역할을 제대로 못하고 있는 상황에서 다주택자가 사라지면 전월세 폭등은 피할 수 없게 된다"고 우려했습니다. 실제로 공공 임대주택 공급은 수요를 따라가지 못하고 있으며, 민간 임대시장의 공백을 메우기에는 턱없이 부족한 실정입니다.
종부세 부담을 견디지 못한 다주택자들이 보유 주택을 매각하면서 '똘똘한 한 채' 현상도 심화되었습니다. 이는 강남 등 핵심 지역의 집값만 더욱 상승시키는 결과를 낳았습니다. 이재명 대통령은 강남의 일부 급매물 출현을 근거로 정책 효과를 주장하고 있지만, 이는 부동산 시장에서 상승장과 하락장을 막론하고 항상 존재해왔던 현상에 불과합니다. 일부 급매물로 전체 시장 흐름을 판단하는 것은 근본적인 오류입니다.
결국 다주택 규제는 실제 투기 수요를 억제하기보다는, 임대차 시장의 선순환 구조를 파괴하고 서민들의 주거비 부담만 가중시키는 결과를 초래했습니다. 이창무 교수가 지적한 것처럼, 취득세 12%, 양도세 75%, 종부세 5%라는 세계 어느 나라도 시행하지 않는 강력한 규제는 시장을 왜곡시키고 의도하지 않은 부작용을 양산하고 있습니다.
이창무 교수가 경고한 10가지 부작용과 정책 실패
이창무 한양대 교수는 보고서에서 다주택 규제가 초래할 수 있는 10가지 부작용을 명확히 제시했습니다. 이는 단순한 이론적 우려가 아니라 노무현 정부와 문재인 정부를 거치며 실제로 나타난 현상들을 데이터로 입증한 것입니다. 과거 두 정부 시기 모두 다주택자 탄압 정책을 강력하게 시행했고, 그 결과는 집값 폭등과 전월세 급등이었습니다.
1988년 8월 10일 발표된 '부동산 종합대책'에서 2주택 이상을 다주택자로 규정한 기준은 38년이 지난 지금까지 그대로 유지되고 있습니다. 당시 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 감면 요건기간을 2년에서 아파트 6개월, 단독 1년으로 단축했지만, 이후 경제 규모와 주택 가격, 가구 구조 등 모든 것이 변화했음에도 기준은 변하지 않았습니다.
오래된 다주택 기준을 새롭게 정립해야 한다는 주장은 여러 차례 제기되었습니다. 3주택 이상으로 기준을 변경하거나, 주택 수가 아닌 가격 기준으로 전환해야 한다는 의견이 그것입니다. 하지만 정치적 부담과 여론의 반발 때문에 제대로 된 논의조차 이뤄지지 않았고, '2주택 이상=다주택자' 공식은 현재까지 고착화되어 있습니다.
| 정부 | 다주택 규제 기조 | 월세 상승률 | 부동산 가격 추이 |
|---|---|---|---|
| 노무현 정부 (2003~2008) | 종부세 도입 | 20% 이상 상승 | 폭등 |
| 문재인 정부 (2017~2022) | 다주택 중과세 강화 | 30% 이상 상승 | 폭등 |
| 이재명 정부 (2025~) | 양도세 중과 유예 종료 | 우려 | 상승 전망 |
이창무 교수는 "취득세 12%, 양도세 75%, 종부세 5% 등 어떤 나라도 우리나라처럼 강한 규제를 하고 있는 곳은 없다"고 강조했습니다. 이는 한국의 다주택 규제가 정상적인 시장 원리를 넘어선 징벌적 수준임을 의미합니다. 다주택자를 '투기 세력'으로 낙인찍고 적폐로 규정하는 정치적 프레임은 실질적인 문제 해결에는 전혀 도움이 되지 않습니다.
이재명 대통령은 이창무 교수의 분석을 '가짜 뉴스'라고 주장하며 반박하고 있습니다. 하지만 과거 데이터는 명확합니다. 다주택 규제가 강화될 때마다 부동산 가격은 폭등했고, 전월세 시장은 더욱 불안정해졌습니다. 편 가르기 정치를 통해 다주택자를 악의 축으로 만드는 것은 정치적으로는 유효할지 몰라도, 실제 서민들의 주거 안정에는 아무런 도움이 되지 않습니다.
가장 큰 피해자는 전월세로 살아가는 무주택 서민들입니다. 다주택자 규제 강화로 임대 공급이 줄어들면, 그 부담은 고스란히 세입자에게 전가됩니다. 대출 규제, 청약 규제 등 겹겹이 쌓인 규제는 시장의 자생력을 약화시키고, 지방 시장 침체와 수도권 집중이라는 부작용도 낳고 있습니다. 이러한 악순환의 고리를 끊기 위해서는 근본적인 정책 전환이 필요합니다.
다주택자 규제는 이제 38년이라는 시간 동안 수차례 실패를 증명했습니다. 이창무 교수가 제시한 10가지 부작용은 단순한 경고가 아니라 이미 현실에서 일어나고 있는 일입니다. 정부는 과거 데이터와 전문가의 경고를 진지하게 받아들이고, 징벌적 규제보다는 공급 확대와 시장 정상화를 통한 근본적인 해법을 모색해야 합니다. 그렇지 않으면 이번에도 부동산 가격 폭등과 전월세 급등이라는 똑같은 결과가 반복될 것입니다.
1988년부터 이어진 다주택자 규제는 38년간 실패를 거듭해왔습니다. 이창무 한양대 교수가 경고한 10가지 부작용은 이미 노무현 정부와 문재인 정부 시기에 현실이 되었고, 이재명 정부에서도 반복될 가능성이 큽니다. 취득세 12%, 양도세 75%, 종부세 5%라는 세계 유례없는 강력한 규제는 집값을 잡기는커녕 오히려 폭등시켰고, 전월세 시장을 더욱 불안정하게 만들었습니다. 다주택자를 적폐로 몰아 편 가르기를 하는 정치적 수사는 실제 서민들의 주거 안정에 아무런 도움이 되지 않으며, 가장 큰 피해는 무주택 서민들이 고스란히 감수하고 있습니다. 과거 데이터가 명확히 증명하듯, 징벌적 규제가 아닌 공급 확대와 시장 정상화를 통한 근본적 해법이 절실히 요구됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다주택자 규제는 언제부터 시작되었나요?
A. 다주택자 규제는 1988년 8월 10일 발표된 '부동산 종합대책'에서 2주택 이상 보유자를 다주택자로 규정하면서 시작되었습니다. 당시 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 감면 요건기간을 단축했으며, 이 기준은 38년이 지난 현재까지 그대로 유지되고 있습니다.
Q. 다주택자는 현재 어느 정도의 세금을 내야 하나요?
A. 다주택자는 취득세 최대 12%, 종부세 최대 5%, 양도세는 조정지역 기준 3주택 이상일 경우 기본세율에 30%p가 추가되어 최대 75%에 달합니다. 지방세를 포함하면 82.5%의 세율이 적용되며, 10년 보유 후 양도차익 10억원이 발생해도 세금이 7억5048만원에 이를 수 있습니다.
Q. 다주택 규제가 전월세 가격에 미치는 영향은 무엇인가요?
A. 이창무 한양대 교수의 연구에 따르면, 종부세가 도입된 노무현 정부 시기에는 월세가 20% 이상, 문재인 정부 시기에는 30% 이상 상승했습니다. 다주택 규제로 인해 임대 공급이 줄어들면서 전월세 가격이 폭등하는 부작용이 발생했으며, 이는 결국 무주택 서민들의 주거비 부담 증가로 이어졌습니다.
Q. 왜 다주택 기준을 2주택에서 변경하지 않나요?
A. 1988년 이후 경제 규모, 주택 가격, 가구 구조 등이 크게 변화했음에도 정치적 부담과 여론 반발 때문에 제대로 된 논의가 이뤄지지 않았습니다. 3주택 이상으로 기준을 변경하거나 주택 수가 아닌 가격 기준으로 전환해야 한다는 주장이 여러 차례 제기되었지만, '2주택 이상=다주택자' 공식은 현재까지 유지되고 있습니다.
Q. 다주택자 감소가 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
A. 정부 통계에 따르면 다주택자 비율은 2020년 전국 15.8%, 서울 15.2%에서 2024년 전국 14.9%, 서울 14.0%로 감소했습니다. 그러나 다주택자가 줄어들면서 임대 공급 부족이 심화되었고, 이는 전월세 가격 급등과 '똘똘한 한 채' 현상 심화로 이어져 오히려 집값 상승 압력으로 작용하고 있습니다.
[출처]
혼돈의 주택시장...다주택규제의 10가지 부작용 [부동산 아토즈] / 파이낸셜뉴스: https://n.news.naver.com/article/014/0005471222?sid=101