부동산 거래에서 가장 민감한 이슈 중 하나인 ‘다운계약서’. 최근 5년간 정부는 다운계약 근절을 위해 다양한 대책을 시행했고, 실제 적발된 수많은 사례들이 거래자들에게 큰 경각심을 주고 있습니다. 이 글에서는 2020년부터 2025년까지 적발된 주요 다운계약서 사례들, 판결 내용, 제도 변화, 그리고 향후 대응 전략까지 정리해드립니다.
🔍 다운계약서란?
다운계약서란 실제 거래한 금액보다 낮은 금액을 계약서에 기재해 세금을 적게 내기 위한 불법 행위입니다.
거래 당사자와 중개사가 공모하는 경우가 많으며, 취득세·양도소득세·증여세 등을 회피하려는 목적으로 이루어집니다.
예시: 실제 거래금액 12억 → 계약서 9억 기재
📊 연도별 적발 통계 및 특징 (2020~2025)
| 연도 | 적발 건수 | 특징 요약 |
|---|---|---|
| 2020 | 약 3,200건 | 재건축·재개발 단지 집중 |
| 2021 | 약 4,100건 | 청약 과열, 분양권 다운 성행 |
| 2022 | 약 5,700건 | 금리 인상기, 세금 회피 급증 |
| 2023 | 약 6,200건 | 강남3구 집중, 법인간 거래 증가 |
| 2024 | 약 4,900건 | 전매제한 해제 단지 중심 |
| 2025 | 약 3,300건 (11월 기준) | 점검 방식 고도화, 수법 다양화 |
🧾 실제 적발 사례 총정리
📌 사례 1. 강남 압구정 재건축 다운계약
- 실거래가: 22억
- 계약서 금액: 17억
- 탈루 시도 금액: 5억
- 결과: 실형(징역 10개월, 집행유예 2년), 중개사 면허 취소
📌 사례 2. 하남 미사 청약 다운계약
- 분양가: 6.8억 / 시세: 9억
- 계약서 기재 금액: 7억
- 적발 방법: 자금출처 조사
- 결과: 계약 취소, 청약 자격 10년 제한
📌 사례 3. 가족 간 매매 가장거래
- 시세: 9억 / 기재: 6.5억
- 의도: 증여세 회피
- 결과: 증여세 추징, 과태료 3000만 원
📌 사례 4. 성동구 분양권 다운
- 분양가: 12억 / 시세: 15억
- 계약서: 13억 / 손피 명목으로 다운
- 결과: 세금 추징, 청약자격 제한
⚖️ 처벌 수위
- 형사처벌: 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
- 세금 추징: 탈세액의 2~3배
- 청약 제한: 최대 10년
- 중개사 제재: 등록취소 또는 영업정지
📌 2023년 서울중앙지법: 다운계약한 매도인 징역 10개월, 매수인 벌금 2000만원 선고
🧠 정부의 모니터링 방식
- AI 기반 실거래가 비교 분석
- 자금 흐름 추적 (계좌 입출금 조사)
- 지방세·양도세 데이터 일치 여부
- 제보 및 민원 수사
🚨 유의사항
- “다들 한다”는 말에 속지 말 것
- 프리미엄만 따로 수령 = 탈세 의심
- 다운계약 적발 시 10년 청약 제한
- 중개사 유도 시 중개사도 형사처벌
✅ 결론
2020~2025년 동안 수천 건의 다운계약서 적발은 잠깐의 절세가 장기 불이익으로 되돌아온다는 점을 증명합니다. 거래자 모두가 실거래가 기반의 정직한 계약을 통해 스스로를 보호해야 하며, 거래 전 반드시 세금 신고 방식과 리스크를 숙지하는 것이 현명한 선택입니다.
※ 본 글은 실제 판례와 통계 자료를 기반으로 작성되었습니다.
