서울의 비아파트 주거 상품인 다세대주택과 오피스텔 착공 건수가 빠르게 감소하고 있다. 한때 임대 수요의 핵심 공급원이었던 이들 유형은 규제 강화, 사업성 악화, 고금리 등의 영향으로 현장에서 사라지고 있다. 하지만 전세보다 월세 선호가 뚜렷해지는 가운데, 월세 수요는 갈수록 늘고 있는 실정이다. 공급은 줄고 수요는 몰리는 전형적인 불균형 속에서, 서민 주거 부담은 치솟고 있다. 이 글에서는 착공 감소가 임대 시장에 어떤 구조적 영향을 미치고 있는지 분석해본다.
📉 1. 다세대·오피스텔 착공, 실제 얼마나 줄었나?
서울에서 다세대·연립과 오피스텔은 임대용 주거 상품으로 오랜 기간 실수요자와 투자자 모두에게 선호되어 왔다. 하지만 2024년부터 2025년 사이, 이들 상품의 착공 실적이 급감했다.
📊 서울 비아파트 착공 실적 변화 (연립·다세대 포함)
- 2024년: 28,485가구
- 2025년: 26,068가구 (–8.5% 감소)
📊 서울 다세대·연립 인허가 실적
- 2024년: 30,013가구
- 2025년: 27,877가구 (–7.2% 감소)
📊 서울 오피스텔 인허가 추정치
- 2023년: 약 7,300실
- 2025년: 약 6,200실 (–15% 이상 감소)
이처럼 연립·다세대와 오피스텔 모두 두 자릿수 비율로 착공·인허가가 줄어들고 있으며, 이는 수년 뒤 임대 공급 물량 부족으로 이어질 수밖에 없는 구조다.
🏘️ 2. 공급이 줄면 월세가 오른다 – 현실화된 임대 수급 불균형
연립·다세대와 오피스텔은 1~2인 가구, 신혼부부, 청년층의 수요가 집중되는 임대 주거 유형이다. 이들 수요층은 특히 전세보다는 월세 수요에 민감하게 반응한다.
최근의 착공 감소는 단순히 건설 감소가 아닌, 향후 시장에서 월세 매물이 줄어들 것이라는 의미다.
📌 실제 시장 반응
- 서울 연립·다세대 평균 월세: 63만 6천원
- 동남권 평균 월세: 90만 1천원 (2025년 10월 기준)
- 서울 오피스텔 평균 월세: 92만 4천원 (도심권: 110만원 / 동남권: 116만 4천원)
특히 ‘가성비 주거지’로 꼽히던 서울 외곽 빌라마저 월세 100만원을 넘기고 있으며, 이는 공급이 받쳐주지 못하는 상황에서 수요가 몰리며 발생한 결과다.
연립·다세대는 착공 후 1~2년 내 입주가 가능하기 때문에, 2025년 착공 감소는 2026~2027년 임대시장 공급 공백으로 이어질 확률이 높다.
📊 3. 수요는 증가 중 – 임대시장 왜곡의 구조적 심화
반면, 수요는 꾸준히 늘고 있다. 다음과 같은 배경이 수요 집중을 가속화시키고 있다.
📍 전세대출 DSR 적용 (2025년 10월 29일 수도권 규제지역 우선 시행)
총부채원리금상환비율(DSR) 적용으로 전세금 대출 한도가 대폭 축소되며, 전세 진입이 어려워진 실수요자들이 월세로 이동하게 됐다.
📍 고금리 기조 유지
주담대, 전세대출 금리 모두 5.5~6.3% 수준으로, 전세금 마련 부담이 커지며 월세 선호가 확대되고 있다.
📍 다주택자 감소
2020년 231만 명 → 2025년 178만 명으로 약 23% 감소. 임대 공급자 감소는 곧 전세 및 월세 매물 축소로 이어지고 있다.
이러한 구조는 수요 증가 + 공급 위축 + 대출 제한이라는 3중 고리를 만들고 있으며, 임대시장은 점차 가격은 오르고, 매물은 줄며, 대기 수요는 쌓이는 악순환으로 진입하고 있다.
이 흐름은 비단 서울만의 문제가 아니라, 수도권 전체로 확산될 수 있다.
🧩 결론 – ‘작은 주택’ 착공이 멈추면 시장은 무너진다
다세대주택과 오피스텔은 서울 주거 시장에서 단순한 대체제가 아니다.
- 자가를 준비 중인 1인 가구
- 전세 진입이 어려운 청년층
- 자영업·비정규직 등 대출 한계 가구
이들 수요층의 임시 주거지이자, 유일한 현실적 대안이기 때문이다.
이러한 상품의 착공이 줄어드는 것은 단순한 건설 감소가 아니라, 향후 2~3년 뒤 시장 내 주거 안정망이 사라질 수 있다는 경고에 가깝다.
📌 정책 제안
- 소규모 주거용 상품에 대한 용도지역·층수·용적률 유연화
- 착공 촉진을 위한 사업성 보완 정책 마련
- 임대 목적의 비아파트 민간 공급 장려
- 월세 세액공제 확대 및 세입자 보호 제도 병행
단순히 아파트 공급만을 보는 ‘큰 그림’이 아닌, 도시 주거의 실제 구조를 뒷받침하는 ‘작은 주택’의 공급 전략이 시급한 시점이다.
