이재명 정부가 내수경제 회복을 명분으로 소비쿠폰 등의 재정 확대 정책을 추진 중이지만, 실제 체감 경기는 여전히 침체 국면이다. 특히 부동산 시장의 한 축을 이루는 수익형 부동산—상가, 오피스텔, 지식산업센터(지산)—의 공실률은 경기의 실질 흐름을 보여주는 대표적 지표다. 공실률은 내수와 소비 여력, 자영업 경기와 직접적으로 연결되기 때문이다.
그런데 최근 통계는 이른바 ‘내수 활성화’라는 말과 전혀 어울리지 않는다. 상가와 오피스 공실률은 여전히 고공행진 중이며, 신규 공급은 줄고 투자자들은 발을 뺀다. 부동산을 규제로 틀어막고, 소비 진작만을 외쳐서는 결코 해답에 도달할 수 없다.
내수 경기의 거울, 수익형 부동산 공실률
상가 공실률: 여전히 ‘고착화된 위기’
한국부동산원 통계에 따르면 2025년 3분기 기준 전국 중대형 상가 공실률은 13.4%에 달했다. 소규모 상가는 7.8%로 다소 낮지만 여전히 위기 수준이다. 특히 서울 주요 상권에서도 명동 18.2%, 강남역 15.6% 등 도심 핵심지에서조차 두 자릿수 공실률이 유지되고 있다.
상가는 자영업과 소매 소비가 연계된 대표적 내수업종이다. 공실률이 높다는 건 창업이 줄고 소비가 줄고 있다는 뜻이며, 실물 내수 경기 위축을 방증한다.
오피스 공실률: 대형 빌딩도 못 채운다
2025년 3분기 서울 A급 오피스 공실률은 9.1%로, 2023년 대비 2배 이상 증가했다. 한국감정원 자료에 따르면, 최근 1년간 신규 임대 수요보다 계약 해지가 많아 서울 CBD(도심권)까지도 공실률이 상승세다. 여의도, 강남역 일대의 중소형 오피스는 수요 위축이 더 뚜렷하다.
이는 법인들의 경기 불안 심리를 반영하며, 고용 위축 및 부동산 임대 수익 감소로 이어진다. 다시 말해 기업조차도 ‘지출을 줄이고 있다’는 명백한 신호다.
지식산업센터(지산): ‘붐’은 끝나고 침체로
한때 아파트 대체 투자처로 각광받던 지식산업센터도 침체 국면이다. 국토교통부에 따르면 2025년 상반기 수도권 신규 분양된 지산은 약 2.8만 호실로 전년 동기 대비 35% 감소했다. 서울 금천·구로 일대의 공실률은 14~18%에 달한다. 입주 미계약률은 30% 이상으로, 과잉공급의 부작용이 본격화되고 있다.
지산은 자영업자와 스타트업, 프리랜서 수요가 많은데, 이들 계층이 경제 불안정에 가장 취약하다는 점에서 공실률은 내수 기반 붕괴의 지표라 할 수 있다.
이 모든 흐름은 내수 위축을 방증한다
정부는 경제 활성화를 외치고 있지만, 상가·오피스·지산 등 수익형 부동산 전반에 걸쳐 ‘활성화’와는 정반대의 신호가 나타나고 있다. 공실률은 결코 조작이 불가능한 현실 반영 지표이며, 그 원인은 복합적이나 핵심은 하나다—소비 여력의 부족과 자산 시장 위축이다.
소득이 줄고, 세금은 늘고, 금리는 높고, 부동산 가격 불안정이 지속되는 상황에서는 창업이나 투자가 어려워지고, 이에 따른 수익형 부동산 시장도 무너질 수밖에 없다.
소비쿠폰 정책의 한계는 이미 검증됐다
정부는 이같은 상황에서도 소비쿠폰, 지역화폐 등으로 내수를 진작하겠다는 입장을 고수하고 있다. 그러나 이는 임시방편일 뿐 장기적 효과는 미비하다는 게 여러 연구를 통해 입증됐다.
대표적으로 2021년 국회예산정책처 분석에 따르면, 지역화폐 1조 원 투입 대비 민간 소비 증가는 평균 0.05~0.07%에 그쳤다. 소비쿠폰 역시 유통, 외식 등 일부 업종에만 한정된 효과를 보여 ‘내수 전체의 체질 개선’에는 역부족이라는 평이다.
문제는 이런 단기 정책이 반복되면 정부 지출은 증가하지만 실질적 성장이나 소비 구조 개선으로 이어지지 않는다는 점이다. 오히려 인플레이션 우려, 국가 재정 악화라는 부작용만 초래할 수 있다.
세금 감면은 소비 여력과 경기 회복을 이끈다
그렇다면 내수 회복을 위해 정부가 진짜 해야 할 일은 무엇일까? 해답은 명확하다. 바로 세금 감면을 통한 가처분소득 증가다.
한국은행의 “세제 감면이 소비에 미치는 영향”(2022)에 따르면, 재산세, 종부세, 양도세 완화는 해당 연도 민간소비 지출 증가율을 평균 1.8% 끌어올리는 효과가 있었다. 특히 중산층 이하 가구에서 세금 감면에 따른 소비 확대 효과가 두드러졌고, 그 영향은 최대 2~3년간 지속됐다.
예를 들어, 보유세(재산세+종부세)를 연간 200만 원 줄이면 그만큼의 자금이 가계에 남아 소비, 교육, 자영업 투자로 이어진다. 이는 소비쿠폰의 단기적 효과보다 훨씬 크고, 실질적이며, 지속 가능하다.
부동산을 누르고 내수를 살릴 수는 없다
정부의 정책은 상충된다. 한쪽에서는 대출 규제, 보유세 강화, 거래세 중과로 부동산 시장을 억누르고, 다른 한쪽에서는 소비쿠폰과 지역화폐로 내수를 부양하겠다고 한다. 그러나 이 두 정책은 철저히 모순적이다.
자산 가격이 무너지고 거래가 정체되면 소비 여력은 축소된다. 수익형 부동산 투자자는 공실과 임대료 인하에 시달리고, 자영업자는 창업 자체를 포기한다. 이 상태에서 소비만 진작하겠다는 건 논리적으로도, 경제적으로도 설득력을 잃는다.
결론: 소비쿠폰이 아닌 구조적 세제 개편이 해답
상가·오피스텔·지산의 공실률 상승은 단순한 부동산 문제가 아니라 내수 시장의 실질적 붕괴를 보여주는 신호다. 정부는 현실을 직시해야 한다. 지금 필요한 건 소비쿠폰이 아니다. 지금 필요한 건 가계의 실질 소득 여력을 높이는 구조적 세제 개편이다.
부동산 시장을 정상화하고, 자영업자·임대업자·근로자에게 실질적 세금 부담을 줄여줘야 한다. 그래야만 상권이 살아나고, 수익형 부동산이 회복되고, 소비가 자연스럽게 늘어나면서 내수는 본질적으로 살아날 수 있다.
“내수는 정책이 살리는 것이 아니라, 국민의 여력이 살리는 것이다.”
