2026년 들어 서울 부동산 시장에서 이례적인 현상이 나타나고 있습니다. 작년까지 강남3구가 주도하던 상승세가 관악구를 비롯한 중저가 지역으로 빠르게 이동하며 '갭 메우기' 장세가 본격화되고 있습니다. 이는 단순한 가격 조정이 아니라, 대출 규제와 전세난이 만들어낸 구조적 변화의 신호탄입니다. 전세 세입자들이 누적 수요 대기자로서 매수 시장에 진입하면서, 서울 부동산 지형도가 재편되고 있는 상황을 살펴보겠습니다.
관악구 주간 상승률 0.57%, 갭 메우기 장세의 선두주자
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 관악구는 2026년 2월 2일 기준 일주일 사이 0.57%의 매매가격 상승률을 기록했습니다. 이는 서울 25개 자치구 중 2주 연속 1위이며, 올해 누적 상승률도 2.06%로 전체 1위를 차지했습니다. 같은 기간 강남구는 0.07% 상승에 그쳐 서울에서 가장 낮은 상승률을 보였습니다. 관악구의 주간 상승률 0.57%는 연간으로 환산하면 약 30%에 달하는 폭등 수준입니다. 관악구의 월별 상승 추이를 보면 그 가파름이 더욱 두드러집니다. 1월 둘째 주 0.30%를 시작으로 셋째 주 0.44%, 넷째 주 0.55%, 2월 첫째 주 0.57%로 지속적으로 상승 폭이 확대되고 있습니다. 작년 한 해 강남3구가 14~21% 오르는 동안 관악구는 4.21%에 그쳤던 것을 고려하면, 이는 매우 이례적인 역전 현상입니다. 업계 전문가들은 이를 전형적인 '갭 메우기' 현상으로 분석하고 있습니다. NH농협은행 윤수민 부동산 전문위원은 "상급지 가격이 올라가면 상대적으로 저평가된 다음 지역을 찾는 게 가장 기본적인 투자 심리"라며 "서초구가 오르면 동작구, 동작구가 오르면 관악구로 넘어가는데, 작년 동작구가 많이 오른 뒤 올해 관악구로 수요가 넘어간 것"이라고 설명했습니다. 실제로 이번 주 변동률을 보면 서초구 0.21%, 동작구 0.29%, 관악구 0.57% 순으로 먼저 오른 지역이 먼저 둔화하고, 뒤처졌던 지역이 치고 올라오는 파도 효과가 명확하게 나타나고 있습니다. 이는 부동산 시장에서 흔히 볼 수 있는 '물 흐르듯' 이동하는 수요의 전형적인 패턴입니다.
| 구분 | 주간 상승률 | 올해 누적 상승률 | 작년 연간 상승률 |
|---|---|---|---|
| 관악구 | 0.57% (1위) | 2.06% (1위) | 4.21% |
| 동작구 | 0.29% | - | 높은 상승 |
| 서초구 | 0.21% | - | 14~21% |
| 강남구 | 0.07% (최하위) | - | 14~21% |
전문가들은 "전셋값과 월세도 오르면서 기본 가격 자체가 높아진 상황"이라며 "예전에는 선호하지 않던 지역이지만 '이거라도 사야겠다'는 불안 심리가 크게 작용하고 있다"고 분석합니다. 이는 단순한 투자 심리를 넘어선, 실수요자들의 절박한 선택이 반영된 결과입니다.
중저가 지역으로 몰리는 실수요, 8억원대 가격 접근성이 핵심
관악구로 수요가 집중되는 가장 큰 이유는 가격 접근성입니다. 관악구 국민평형(전용 84㎡) 기준 평균 거래가는 8억원대로, 지난해 12월 8억3994만원에서 올해 1월 8억8444만원으로 올랐지만 여전히 강남권 대비 절반 이하 수준입니다. 이는 전세금에 대출을 보태면 실제 매수가 가능한 현실적인 가격대입니다. 거래량 증가 추이도 이러한 수요 이동을 뒷받침합니다. 지난해 11월 97건으로 주춤했던 거래량이 12월 161건으로 반등했고, 올해 1월은 6일 기준 140건으로 실거래 신고 기한을 고려하면 전월을 넘어설 전망입니다. 이는 단순한 일시적 현상이 아니라 구조적 수요 변화를 의미합니다. 우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 "관악구는 전세금에 대출을 보태면 살 수 있는 7억~10억원대 아파트가 많고, 강남과 여의도까지 지하철로 20분 이내"라며 "대출 규제로 고가 지역 진입이 어려워진 실수요자들이 가격 부담이 적은 지역으로 몰리면서 갭 메우기가 나타나고 있다"고 설명했습니다. 대출 규제의 영향은 명확합니다. 지난해 6·27 대책으로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되었고, 10·15 대책에서는 15억원 초과 주택의 한도를 2억~4억원으로 더욱 강화했습니다. 반면 15억원 이하 구간은 대출 한도가 유지되면서, 관악구를 비롯한 중저가 지역으로 규제의 반사이익이 집중되고 있습니다. 여기서 중요한 관점은 전세 세입자들을 단순히 자금이 부족한 계층으로 볼 것이 아니라, '누적 수요 대기자'로 보는 시각입니다. 원래 이들은 전세 물량이 풍부하다면 구태여 집을 사지 않을 사람들이었습니다. 그러나 전세난이 심화되고 전셋값과 월세가 지속적으로 오르면서, 어쩔 수 없이 매수 시장으로 진입하고 있습니다. 이는 정책이 의도하지 않은 결과로, 저평가된 서울 지역 부동산 가격을 끌어올리는 강력한 동력이 되고 있습니다.
용인 수지부터 노도강·금관구까지, 전세 대기 수요의 전국적 확산
갭 메우기 현상은 서울에만 국한되지 않습니다. 경기도에서는 용인 수지구가 올해 아파트값 누적 상승률 전국 1위를 차지했습니다. 수지구는 분당과 강남과의 접근성이 좋으면서도, 신축이나 초역세권이 아니면 9억~10억원대에 매입이 가능해 30대 실수요자들이 대거 유입되고 있습니다. 구체적인 거래 사례를 보면 그 상승세가 얼마나 가파른지 알 수 있습니다. 상현동 '포레나 광교상현'(639가구) 전용 92㎡는 지난달 9억원에 거래되며 1년 내 최고가를 기록했습니다. 이는 2024년 8월 6억원에 거래된 것과 비교하면 1년 반 사이 3억원이나 오른 것입니다. 풍덕천동 '진산마을 삼성5차'(1828가구) 전용 128㎡는 지난달 11억5000만원에 거래되었고, '수지진산마을 푸르지오'(439가구) 전용 84㎡ 역시 1년 내 최고가인 10억5000만원에 팔렸습니다. 서울에서는 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 지역까지 상승세가 확산되고 있습니다. 이는 매우 주목할 만한 현상입니다. 마용성(마포·용산·성동)을 넘어 전통적으로 가격이 더럽게 안 오르기로 유명했던 지역들까지 상승 대열에 합류하고 있기 때문입니다. 이는 부동산 규제 정책이 의도했던 안정화와는 정반대의 결과를 낳고 있다는 증거입니다.
| 지역 | 단지명 | 전용면적 | 최근 거래가 | 상승 폭 |
|---|---|---|---|---|
| 수지 상현동 | 포레나 광교상현 | 92㎡ | 9억원 | 1년 반 3억원↑ |
| 수지 풍덕천동 | 진산마을 삼성5차 | 128㎡ | 11억5000만원 | 1년 내 최고가 |
| 수지 | 수지진산마을 푸르지오 | 84㎡ | 10억5000만원 | 1년 내 최고가 |
전문가들은 이러한 갭 메우기 장세가 당분간 계속될 것으로 전망합니다. 함영진 랩장은 "노·도·강과 금·관·구, 하남, 용인 수지 등에서 갭 메우기 현상이 계속될 것"이라며 "봄 이사철과 결혼 시즌을 앞두고 매매 매물은 늘어도 전세 매물은 줄고 있기 때문"이라고 분석했습니다. 다만 "7월 세제 개편안이 어떻게 나오느냐에 따라 하반기에는 흐름이 달라질 수 있다"고 변수를 제시했습니다. 이는 규제 정책이 만들어낸 의도하지 않은 결과입니다. 어느 정도 경제 지식을 갖춘 분들은 계속되는 부동산 규제 정책으로 양극화가 극심해질 것이라고 예측했지만, 실제로는 더 복잡한 양상이 전개되고 있습니다. 단순히 고가 지역과 저가 지역의 격차만 벌어지는 것이 아니라, 중저가 지역이 누적된 전세 대기 수요를 흡수하면서 오히려 강남보다 높은 상승률을 기록하는 역설적 상황이 펼쳐지고 있습니다. 결국 현재의 부동산 시장은 정책 당국이 의도했던 안정화가 아니라, 전세 세입자들이 매수 시장으로 강제 진입하면서 만들어진 구조적 변화를 겪고 있습니다. 관악구를 비롯한 중저가 지역의 급등은 단순한 투기 수요가 아니라, 전세난에 내몰린 실수요자들의 절박한 선택이 만들어낸 결과입니다. 강남 가격만큼 오르기는 어렵겠지만, 상승률 측면에서는 오히려 강남을 압도하는 상황이 지속될 가능성이 높습니다. 이는 규제 정책이 만들어낸 무간지옥이며, 시장의 자연스러운 조정을 막으면서 발생한 왜곡의 결과입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 관악구 아파트가 강남구보다 더 빠르게 오르는 이유는 무엇인가요?
A. 대출 규제로 인해 고가 지역 진입이 어려워진 실수요자들이 8억원대의 접근 가능한 가격대인 관악구로 몰리고 있습니다. 전세금에 대출을 보태면 매수가 가능한 7억~10억원대 아파트가 많고, 강남과 여의도까지 지하철로 20분 이내라는 입지 조건도 수요 집중의 주요 원인입니다.
Q. 갭 메우기 장세는 언제까지 지속될까요?
A. 전문가들은 봄 이사철과 결혼 시즌을 앞두고 매매 매물은 늘어도 전세 매물은 줄고 있어 당분간 갭 메우기 현상이 계속될 것으로 전망합니다. 다만 7월 세제 개편안의 내용에 따라 하반기 흐름은 달라질 수 있다고 분석하고 있습니다.
Q. 전세 세입자가 매수 시장에 진입하는 이유는 무엇인가요?
A. 전세 물량이 감소하고 전셋값과 월세가 지속적으로 오르면서, 원래 전세로 거주하려던 사람들이 어쩔 수 없이 매수 시장으로 전환하고 있습니다. 이들은 누적 수요 대기자로서 중저가 지역의 가격 상승을 이끄는 주요 동력이 되고 있으며, 특히 대출 활용이 가능한 15억원 이하 구간에 집중되고 있습니다.
--- [출처] 강남 '꼴찌' 찍은 사이 서울 아파트값 상승률 1위 꿰찬 이곳…'갭 메우기' 본격화[부동산AtoZ]: https://n.news.naver.com/article/277/0005718341