경매는 보통 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 수단으로 꼽힌다. 그런데 사람이 살 수도, 딱히 활용하기도 어려운 1평(3.3㎡) 이하의 '애매한' 토지가 낙찰되는 사례가 종종 눈에 띈다.
사람이거나 차가 다니는 통행로거나, 건물과 건물 사이 골목길 같은 '뜻밖의 토지'가 '뜻밖의 가격'에 낙찰되는 이유는 뭘까?
기사에 따르면 이달 24일 서울 강동구 천호동 0.8평(2.6㎡) 대지가 감정가의 약 80% 수준에 매각되었고, 경기 부천의 건물 사이 1평짜리 도로 공유지분도 감정가의 절반 수준에 낙찰되는 등 협소 토지 낙찰 사례가 적지 않다.
1. 왜 ‘협소·공유 토지(도로 등)’가 낙찰되는가 — 실무적·전문가적 분석
(A) 수익화 가능성 / 낙찰 동기
- 지분 확보(인접 토지 소유자 목적)
여러 명이 공유한 토지 일부 지분이 경매로 나올 때, 인접 소유주가 자기 지분을 늘리거나 전체 지분 정리를 위해 응찰하는 경우가 많다. 특히 재개발·재정비구역에 포함되면 향후 정비사업 과정에서 지분 확보가 유리하다. - 사도(私道) 사용료·통행권 수익화 기대
사도를 소유하게 되면 원칙적으로 사용료를 청구할 수 있다는 기대 때문에 응찰하는 경우가 있다. 다만 법적·사회적 제약이 크다. - 개발·연결부지 확보
협소 토지라도 인접 필지와 합쳐질 때 블록 단위 개발 가능성이 있으면 전략적 가치가 있다. - 투기·차액 매매(단기 시세차익)
정비구역 지정 가능성 등 호재를 보고 낙찰 받은 뒤 되파는 경우도 있으나 유동성·리스크가 크다.
(B) 법적·제도적 메커니즘
- 공유지분 경매의 특성
공유물의 일부 지분만 경매로 나와 낙찰될 수 있으며, 낙찰자는 추가 절차(공유물 분할·합의)를 통해 전체 정리를 시도한다. - 재개발·촉진지구 호재
정비사업 구역에 포함되면 보상·입주권 기대 때문에 소액 지분에도 수요가 붙는다. - 도로의 소유구분(공도 vs 사도)
공도(공공도로)는 공공 소유로 사적 이득 불가, 사도(사유도로)면 소유자의 권한이 존재하나 제한이 많다.
(C) 시장·행정 현실의 영향
기사 사례들처럼 응찰자가 한 명인 경우가 많은데, 이는 인접 소유자가 지분 확보 목적으로 응찰한 결과일 가능성이 높다. 낙찰가가 감정가 대비 40~80% 수준으로 형성되는 것은 응찰 경쟁 및 물건 특성 탓이다.
2. 협소·공유 토지 낙찰 — ‘수익화 경로’와 현실적 제약
가능성(수익 경로)
- 지분 합병 → 블록 수준 매각/개발
장점: 개발·매각 시 가치 증대. 단점: 다른 지분자와의 합의·소송에 따른 시간·비용. - 사도 소유권으로 통행료 징수
이론상 가능하나 법적·실무적 제약이 커 현실성 낮음. - 재개발 보상·입주권 확보
대형 정비사업에서 토지 보상 방식에 따라 간접수익 가능하나, 소액 지분은 현금청산 대상이 될 가능성 큼. - 단기 되팔기(투기적 차익)
주변 호재가 명확하면 가능하지만 유동성과 매수자 확보 문제로 리스크가 높다.
현실적 제약(리스크)
- 거래 유동성 부족 — 되팔기 어렵다.
- 공유지분 정리 비용 — 소송·분할 절차 등으로 시간과 비용 소요.
- 도로 규제·공익성 — 통행권 보전 등으로 사적 이득이 제한될 수 있다.
- 현금청산 가능성 — 재개발 시 소규모 지분은 입주권이 아닌 현금청산 대상이 될 수 있다.
- 세금·취득비용 — 취득세·등기비용·양도세 등 비용 존재.
- 법적 분쟁·사회적 반발 — 사용금지·민형사 소송 가능성.
3. 투자자·낙찰 참가자가 반드시 점검해야 할 실무 체크리스트
- 등기부등본(말소사항·지분관계·저당·가압류 등) 확인
- 토지이용계획확인서(도시계획), 정비구역·촉진지구 포함 여부 확인
- 도로(공도/사도) 여부 확인 — 지적도·지형도·도로점용·사용관계 확인
- 인접 필지 소유관계(누가 소유했는지), 공유자 연락처·합의 가능성 파악
- 권리분석: 통행권·지상권·전세권·임차권 등 존재 여부 파악
- 향후 개발 규제·보상 규정(현금청산 기준 등) 검토
- 예상 합치 비용(공유자와 합의·소송비·감정료 등) 산출
- 세금·취득비·양도세 시뮬레이션
- 현장 실사: 진입 가능성·사실상 사용 여부·이웃 반응
- 리스크 시나리오(소유자 불응·공공수용·현금청산 등) 대비계획
4. 법률적 쟁점·판례 포인트
- 통행권(법정통행권 vs 관습적 통행)
사유지에 통행권이 인정되는지 여부는 사실관계와 판례에 따라 달라진다. 통행의 필요성·대체통로 존재가 관건이다. - 공유물 분할(민법 제267조 등)
공유자는 공유물 분할청구 가능. 법원은 현물분할이 불가능하거나 불합리하면 매각 후 분배 결정한다. - 재개발 보상·입주권 귀속 기준
토지 면적·지분 비율·보유 기간 등에 따라 입주권 부여 여부가 달라진다. 소액 지분은 현금청산될 가능성 크다. - 도로의 공공성 판단(행정법적 문제)
지자체의 도로 편입 여부, 점용허가 기록, 도로 점유·관리 기록 확인 필요. - 경매 후 소유자 지위·사용 실효성 문제
낙찰받아도 인접 소유자의 사실상 차단·행정제재 등으로 실익을 얻기 어려운 사례가 다수 있다.
5. 사례 유형(간단 분류)과 각각의 현실적 성공 가능성
- 인접 소유자가 지분 확보 목적(가장 흔함)
성공 가능성: 높음(낙찰 후 지분 통합 가능)
리스크: 전체 정리까지 시간·비용 소요 - 정비구역 호재로 투기적 낙찰(장기 보유)
성공 가능성: 중간(정비사업 확정 시 수익 가능)
리스크: 행정취소·보상규정 변경·현금청산 가능성 - 도로 소유권으로 통행료 목적(희박)
성공 가능성: 낮음(법적 제약·사회적 저항)
리스크: 소송·행정 개입 - 단기 되팔기(경매 낙찰자가 되팔아 수익화)
성공 가능성: 낮~중(매수자 찾기·유동성 문제)
6. 실무적 권고(투자·일반 독자용)
- 개인 투자자가 ‘1평 토지’로 큰 수익을 기대하는 건 위험 — 대개는 인접 소유자가 지분을 사들이는 경우가 현실적이다.
- 경매 참여 전 반드시 등기부·지적도·행정문서·현장 실사를 하라.
- 지분 구매는 장기전 — 공유물 정리·소송·협상에 따른 시간·비용을 견딜 자금 필요.
- 도로(사도) 관련 법리는 복잡하므로 부동산·행정·민사 모두 아는 변호사 상담 권장.
- 공개적 의혹(공직자 연관 등)은 공식 기록(경매·등기·공직자 재산공개)으로 사실관계를 확정하기 전 확산하지 말 것(명예훼손 리스크).
7. (붙임) 경매·등기 조회를 직접 하는 방법(간단 가이드)
- 법원경매정보: 사건번호·물건번호·주소로 경매기록 검색 → 낙찰자 정보 확인
- 인터넷등기소: 등기부등본 열람(주소·지번으로 조회) → 소유자 변경 내역 확인
- 관보/공직자 재산공개: 관보 사이트, 공직자윤리위원회 자료 검색
- 지자체(구청) 문의: 토지이용계획확인서, 도로점용·도로 편입 여부 문의
결론
‘1평짜리 협소 토지·도로’ 낙찰은 대체로 인접 소유자의 지분 확보 목적 또는 정비구역 호재 기대 때문에 발생한다. 실익을 얻기 위해서는 복잡한 법적·행정적 절차와 시간, 비용이 필요하며 단순한 ‘빠른 차익’ 사례는 드물다.
