강동구 재산세 1인당 평균 46% 상승 — 무엇 때문에 이렇게 올랐나?

핵심 요약: 강동구의 재산세가 서울 자치구 가운데 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 단순한 집값 상승을 넘어 신축 대단지의 대규모 편입 + 해당 단지의 급격한 시세 상승 + 강남권 가격 영향이 동시에 작동한 결과입니다. 아래에서 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 원인, 메커니즘, 향후 전망을 정리합니다.

 

강동구 재산세 1인당 평균증가율 46%…서울서 가장 많이 올라

 

사건 개요 — 어떤 수치가 나왔나?

항목	주요 수치 / 설명
서울 건당 평균 재산세(2025)	428,429원 (전년 387,586원 → 약 11% 증가)
강동구 1인당 평균 재산세	46.4만 원 (전년 대비 46% 상승)
송파구·양천구 등	송파 +17% / 양천 +15% 등 두 자릿수 상승구간 다수
고가주택(3억 초과) 세액 변화	강동구 91% 증가 — 고가 주택군 대폭 확대

왜 강동구는 특히 급등했나? — 3가지 핵심 요인

1) 신축 대단지(올림픽파크포레온)의 대규모 입주 효과

신축 아파트는 입주 후 처음으로 재산세 부과 대상에 정식 편입됩니다. 올림픽파크포레온과 같은 대단지가 한 해에 대량으로 편입되면 해당 자치구의 평균 재산세가 갑자기 올라갑니다. 한 번에 많은 고가 주택이 과세 기준에 포함된 것이 첫 번째 원인입니다.

2) 신축 단지의 시세 급등 — 공시가격 상승을 불러옴

예: 올림픽파크포레온 84㎡는 2024년 약 21억 원에서 2025년 32억5천만 원(신고가)으로 급등했습니다. 재산세는 공시가격(시세를 일정 비율로 반영) 기준으로 매겨지므로, 시세 급등 → 공시가격 급등 → 재산세 급증의 연쇄가 발생합니다.

3) 강남권 수요의 확산 — ‘강남 4구’로서의 가격 동행

강동구는 접근성·생활인프라·신축 공급 등으로 강남권 수요와 동행하는 흐름이 생겼습니다. 강남권(송파·서초 등)의 상승 파동이 강동구로 전염되며, 신축 중심으로 가격 상승폭이 더 커졌습니다.

한 문장 요약: “대량의 고가 신축이 들어오고, 그 신축이 단기간에 큰 폭으로 오르자 재산세가 한꺼번에 튀어 올랐다.”

재산세가 오르면 계산 구조는 어떻게 되는가?

간단한 흐름:

1. 시세 상승 → 공시가격 상승
2. 공시가격 × 공정시장가액 비율(통상 60%) → 과세표준
3. 과세표준에 세율 적용 → 재산세 결정

따라서 시세가 급등하면 재산세는 곱절로 민감하게 반응합니다. 특히 고가주택은 상위 과세구간에 들어가면 세액 증가폭이 더 큽니다.

강동구 사례의 추가 해석 — 고가 구간(3억 초과) 세액 급증

강동구의 '3억 초과' 과세표준 총액이 전년 대비 91% 증가한 것은,

• 많은 가구가 고가 과세구간으로 대량 편입됐고,
• 같은 구간 내에서도 과세표준 구간 상승으로 세부담이 비선형적으로 늘었기 때문입니다.

서울 다른 자치구와의 비교 — 왜 강동구만 이렇게 됐나?

대체로 재산세 상승률은 신축 편입 규모 × 신축의 시세 상승률에 좌우됩니다. 송파·양천 등은 신축 편입과 시세 상승이 있었지만, 강동구처럼 두 요소가 동시에 매우 큰 폭으로 발생한 곳은 드물었습니다. 그래서 강동구가 최상위를 차지한 것입니다.

향후 전망 — 재산세, 더 오르나?

가능성이 큽니다. 이유는 두 가지입니다.

1. 공시가격 현실화 및 고가 주택 과세 강화 논의가 이어지고 있어 보유세 부담이 추가로 커질 수 있음
2. 신축 단지의 시세가 안정적으로 높은 수준을 유지하면 공시가격(및 과세표준)도 계속 높은 상태로 유지됨

체감 포인트: 재산세는 한 번 급등하면 되돌리기 어렵습니다. 특히 신축 고가주택이 많아진 지역의 세 부담은 장기간 지속될 가능성이 높습니다.

정책적·실무적 시사점

1) 거주자(실거주자) 관점

• 재산세 인상으로 실거주자 부담이 커질 수 있으므로 지방세 감면·분할 납부 등 보완책 검토 필요

2) 투자자·매도자 관점

• 신축 및 고가 주택의 세부담 증가를 반영한 투자 시뮬레이션 필수

3) 정책 입안자 관점

• 공시가격 현실화, 고가주택 과세 조정, 실거주자 보호 장치 등 균형 있는 세제 설계 필요

끝맺음 — 한 문장 요약

강동구의 재산세 폭등은 우발적 충격이 아니라 ‘신축 대단지의 대규모 편입 + 해당 단지의 급격한 시세 상승 + 강남권 수요의 동행’이 동시에 맞물린 구조적 결과입니다. 단기적 충격에 대한 정책적 보완과 장기적 세제 설계가 필요합니다.

작성: 부동산 시장분석팀 — 기사(2025.11.20) 기반 정리

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