최근 이재명 대통령의 다주택자 압박 정책이 연일 화제가 되면서 서울 강남구에서 일부 급매 물건이 나오고 있다는 보도가 이어지고 있습니다. 하지만 과연 이것이 진정한 급매인지, 정책 효과가 실제로 나타나고 있는 것인지에 대해서는 면밀한 분석이 필요합니다. 언론에서 보도하는 1억2000만원 하락 매물이 정말 초급매인지, 그리고 강남 부동산 시장의 실제 상황은 어떠한지 전문가의 시각으로 살펴보겠습니다.
양도세 중과 유예 종료와 다주택자의 선택
이재명 대통령은 X(옛 트위터)를 통해 "버티는 것보다 파는 것이, 일찍 파는 것이 늦게 파는 것보다 유리할 것"이라는 메시지를 연일 전달하며 다주택자들을 압박하고 있습니다. 오는 5월9일 양도세 중과 유예가 끝난다는 점을 명확히 하면서 일부 집주인들이 매물을 내놓기 시작했다는 것이 언론 보도의 핵심입니다.
실제로 강남구 수서동 까치마을 아파트 전용면적 49㎡가 호가 15억5000만원보다 1억2000만원 낮은 14억3000만원에 거래되었고, 개포동 래미안 블레스티지 전용면적 113㎡를 소유한 집주인이 인근 중개업소 50여곳에 '5월8일 전까지 매매해달라'는 문자를 일괄 발송한 사례가 포착되었습니다. 정부는 '3개월 내 집 팔기 어렵다'는 주장을 고려해 거래 완료 시점을 최장 6개월 늦추는 방안을 추진하고 있어 추가 매물이 시장에 나올 가능성도 제기되고 있습니다.
하지만 여기서 중요한 점은 이러한 매물들이 진정한 의미의 '초급매'인가 하는 것입니다. 부동산 투자 경험자들 사이에서 급매란 일반적으로 해당 주택의 신고가 대비 약 10% 이상 하락한 물건을 의미합니다. 강남 지역의 평균 부동산 가격이 15억원을 넘는 상황에서 1억2000만원 하락은 약 8% 수준에 불과합니다. 더욱이 강남의 분리형 원룸 50제곱미터 이상 사이즈도 18억원에 매도 광고가 나오는 현실을 감안하면, 이 정도 가격 조정을 초급매로 보기는 어렵다는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다.
| 구분 | 일반 급매 기준 | 보도된 사례 | 평가 |
|---|---|---|---|
| 하락률 | 신고가 대비 10% 이상 | 약 8% (1.2억/15.5억) | 기준 미달 |
| 강남 급매 금액 | 최소 2~3억 이상 | 1.2억원 | 일반 조정 수준 |
| 초급매 금액 | 4~5억 이상 | 해당 없음 | 과장된 표현 |
실거주 의무와 토지거래허가구역의 함정
현재 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 매수자에게 실거주 의무가 부과되고 있습니다. 이는 다주택자들이 매물을 내놓고 싶어도 실제로 거래를 성사시키기 어려운 구조적 문제를 야기하고 있습니다. 매수를 희망하는 사람은 기존 세입자가 집을 비워줄 것이라는 임대차 계약 종료 확인서를 제출해야만 집을 살 수 있기 때문입니다.
이는 매우 역설적인 상황을 만들어냅니다. 정부는 다주택자들에게 집을 팔라고 압박하면서도, 동시에 실거주 의무라는 규제로 인해 실제 거래는 어렵게 만들고 있는 것입니다. 기존 집주인이 웃돈을 주며 세입자를 내보내는 방안이 있지만, 세입자가 이를 거절하면 매물이 시장에 나올 수 없습니다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "형평성 문제는 있겠지만 임대차 만기가 지나고 실거주를 해도 토허구역 내에서 거래를 할 수 있도록 규제에 예외를 두는 방향 등 방안이 마련되면 다주택자 매물이 더 풀릴 것"이라고 지적했습니다.
특히 개포동이나 대치동과 같은 학군 수요가 많은 지역에서는 이러한 문제가 더욱 복잡하게 나타납니다. 학군이 끝난 시점에서 매도를 원하는 사람들이 시세보다 저렴하게 매도하는 것은 이미 부동산 시장에서 널리 알려진 계절적 현상입니다. 또한 종부세 기산일이 5월 31일임을 감안하면, 현재 시점에서 일부 매물이 나오는 것은 정책 효과라기보다는 세금 절감을 위한 자연스러운 시장 행동으로 볼 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 언론에서는 이를 마치 이재명 대통령의 정책 효과로만 포장하고 있어 정보 왜곡의 소지가 있습니다.
강남 부동산 매물 분석의 실체
현장의 목소리는 언론 보도와는 다소 다른 그림을 그리고 있습니다. 일부 급매 물량에도 불구하고 "집주인이 호가를 내리고 있지 않다"는 의견이 보다 우세한 상황입니다. 강남구 도곡동의 한 중개업소 관계자는 "문재인 정부 때도 겁 많은 사람들이 다 팔았고 지금은 그런 사람이 없다"며 "그 과정을 다 겪으면서 지금 대통령 말에 흔들릴 사람이 많지 않고 강남은 물론 서울 외곽도 크게 동요되진 않을 것"이라고 말했습니다.
이는 '버티기'가 과거에도 효과가 있었다는 학습효과 때문입니다. 문재인 정부 시절에도 강력한 부동산 규제가 있었지만, 결국 시간이 지나면서 규제가 완화되거나 시장이 회복되는 패턴이 반복되었습니다. 이러한 경험을 가진 다주택자들은 단기적인 정책 변화에 쉽게 흔들리지 않는 경향이 있습니다.
보도된 개포동 래미안 블레스티지 사례를 살펴보면, 집주인이 인근 중개소에 매도를 요청하는 문자를 돌렸다고 하지만, 이 사람이 과연 다주택자가 맞는지조차 확인할 수 없습니다. 또한 43억원에 매도를 요청한 것이 최저 호가 43억5000만원보다 5000만원 낮다고 하지만, 이는 강남 시장에서는 일반적인 협상 범위 내의 가격 조정에 불과합니다. 전문가들이 말하는 강남의 진정한 급매는 최소 2억원 이상 거래가 되는 것을 의미하는데, 보도된 사례들은 이에 한참 못 미칩니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정부가 비거주 목적 또는 다주택자에 대한 과세 강화에 대해 일관적인 시그널을 보내고 있어 이들 매물이 시장에 나오는 것에는 영향을 줄 것으로 보고 있다"면서도 "설 연휴도 있고 한데 잔금 치를 기간이나 소유권 이전 등기 시점을 유예해주면 집을 매각하려는 의지가 나타날 수 있다고 본다"고 신중하게 전망했습니다. 이는 정책 효과가 즉각적이고 극적으로 나타나기보다는 점진적이고 제한적일 가능성을 시사합니다.
결국 언론에서 보도하는 '초급매' 사례들은 부동산 시장에 익숙하지 않은 일반인들에게는 큰 변화처럼 보일 수 있지만, 실제 시장의 역학을 이해하는 전문가들의 시각에서는 과장된 측면이 있습니다. 정책 발표와 실제 시장 반응 사이에는 항상 간극이 존재하며, 이를 정확히 파악하는 것이 부동산 투자나 거래에서 중요한 판단 기준이 됩니다.
현재 나타나고 있는 소폭의 가격 조정은 정책 효과라기보다는 종부세 기산일, 학군 시즌 종료, 설 연휴 등 계절적 요인과 세금 절감 전략이 복합적으로 작용한 결과로 보는 것이 합리적입니다. 진정한 정책 효과는 양도세 중과 유예 종료 시점이 가까워지는 4월 이후에나 명확히 드러날 것으로 전망됩니다. 부동산 정보에 익숙하지 않은 부린이(부동산 어린이)들은 언론 보도를 액면 그대로 받아들이기보다는, 실제 거래 금액, 하락률, 시장의 계절성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 양도세 중과 유예 종료가 5월9일인데, 실제로 언제까지 집을 팔아야 중과세를 피할 수 있나요?
A. 정부가 거래 완료 시점을 최장 6개월 유예하는 방안을 추진하고 있어, 5월9일 이전에 계약을 체결하고 잔금 및 소유권 이전 등기는 그 이후에 완료해도 중과세를 피할 수 있을 가능성이 있습니다. 다만 구체적인 시행 방안은 추가 발표를 확인해야 합니다.
Q. 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집을 매수하려면 어떻게 해야 하나요?
A. 현재는 매수자가 실거주 의무를 이행해야 하므로, 기존 세입자가 집을 비워줄 것이라는 임대차 계약 종료 확인서를 제출해야 합니다. 세입자가 이를 거부하면 거래가 불가능하므로, 집주인이 웃돈을 제공하거나 임대차 만기까지 기다려야 하는 상황입니다.
Q. 강남에서 진짜 급매 물건인지 판단하는 기준은 무엇인가요?
A. 부동산 전문가들은 일반적으로 해당 주택의 신고가 대비 10% 이상 하락한 물건을 급매로 봅니다. 강남 지역의 경우 절대 금액으로는 최소 2억원 이상을 초급매로 분류합니다. 단순히 몇천만원 조정된 것은 일반적인 호가 협상 범위로 보는 것이 합리적입니다.
[출처]
'급해요! 1.2억 내려서 팔아줘요'…'버티기 포기' 강남 다주택자 동요 시작 / 아시아경제: https://n.news.naver.com/article/277/0005716697