최근 서울 강남구 개포동을 중심으로 호가가 2억 원 이상 낮아진 매물들이 나오면서 언론에서는 이를 이재명 대통령의 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 발언과 연결 짓고 있습니다. 하지만 이러한 단순한 인과관계 설정은 부동산 시장의 복잡한 메커니즘을 간과한 것이며, 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못한 분석일 수 있습니다. 부동산 시장의 가격 변동은 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과이며, 정부 정책만으로 설명하기에는 무리가 있습니다.
다주택자 오해: 38억 강남 아파트의 현실
서울경제 보도에 따르면 개포동 '개포자이프레지던스' 전용면적 84㎡가 38억 원에 매물로 나왔으며, 이는 지난해 12월 42억 7000만 원 거래가보다 4억 원 넘게 낮아진 가격입니다. 기사는 이를 다주택자들의 양도세 중과 유예 종료 전 급매로 분석하고 있습니다. 그러나 이러한 분석에는 중대한 논리적 오류가 존재합니다.
38억 원에 달하는 강남 프리미엄 아파트를 다주택자가 보유하고 있을 가능성은 극히 낮습니다. 현실적으로 이러한 고가 주택을 복수로 보유할 수 있는 자산가라면 양도세 중과 유예 폐지 정도의 정책 변화에 급하게 반응할 이유가 없습니다. 오히려 이들은 장기 보유를 통한 자산 관리 전략을 구사하는 경우가 대부분입니다.
더 중요한 점은 부동산은 공산품이 아니라는 사실입니다. 같은 단지 내에서도 층수, 향, 조망권, 내부 상태 등 수많은 변수에 따라 가격이 달라집니다. 개포자이프레지던스의 특정 매물이 4억 원 낮은 가격에 나왔다고 해서 이것이 단지 전체의 가격 하락을 의미하는 것은 아닙니다. 해당 매물만의 특수한 사정, 예를 들어 급한 자금 사정, 해외 이주, 상속 문제 등 개별적인 이유가 있을 수 있습니다. 실제 부동산 투자 경험이 있는 사람이라면 이러한 개별 매물의 가격 변동을 전체 시장의 추세로 일반화하는 것이 얼마나 위험한지 잘 알고 있습니다.
갈아타기 수요: 종부세 기산일의 진짜 의미
중개업소들의 실제 증언을 살펴보면 더욱 흥미로운 시장의 실체가 드러납니다. 10억 원 초과 15억 원 미만 가격대 아파트 시장에서는 오히려 매수 문의가 늘었다는 것입니다. 성북구 길음동의 중개업소 대표는 "15억 원 이하 아파트를 사려는 매수 대기자들이 급매가 나오면 연락해달라는 문의를 많이 한다"고 전했습니다.
이는 단순한 다주택자의 매도가 아니라 '갈아타기 수요'로 해석하는 것이 더 합리적입니다. 종부세 기산일인 5월 31일을 앞두고 현재 보유한 주택을 매도하고 더 좋은 입지나 더 큰 평수의 상위 주택으로 이동하려는 실수요자들의 움직임으로 보는 것이 타당합니다. 실제로 1주택자가 주택을 교체하는 과정에서 일시적으로 2주택자가 되는 것을 피하기 위해, 또는 종부세 부담을 줄이기 위해 5월 이전에 기존 주택을 처분하려는 전략적 움직임일 가능성이 높습니다.
또한 토지거래허가구역으로 서울 전역이 묶여 있어 실거주 의무가 적용되는 상황에서, 세입자가 거주하고 있는 매물은 소유주의 매도 의사가 있어도 거래가 어렵습니다. 중개업소 관계자들은 "유예 종료일을 연장해주면 최고가에서 10~15% 정도 낮춘 가격대에서 매매 거래가 이뤄질 수 있을 것"이라고 전망했습니다. 이는 시장이 아직 관망세를 유지하고 있으며, 실제 거래 성사까지는 시간이 더 필요함을 시사합니다.
시장 왜곡: 언론 보도의 문제점과 서민 피해
정부 정책을 옹호하는 형태로 작성된 이러한 기사들이 부동산 시장의 왜곡을 가져올 수밖에 없습니다. 다주택자를 여전히 적폐로 몰아가는 프레임은 실제 시장 현실과 괴리가 있습니다. 서울에서 아파트로 다주택을 하는 것은 현재 거의 불가능한 상황입니다. 작년에 터진 '빌라왕' 사태가 이를 잘 보여줍니다. 다주택자들이 보유한 물건들은 비교적 가격이 낮은 주택이고, 그 부분은 연립과 빌라에 몰려 있어서 빌라왕 사태가 발생한 것입니다.
실제로 10억 원 이하 아파트는 서울에서 거의 찾아보기 어려운 상황입니다. 2024년 현재 서울 아파트 평균 매매가는 대부분 지역에서 10억 원을 훨씬 상회합니다. 이런 상황에서 다주택자를 계속 악의 축으로 몰아가는 것은 실효성 없는 정책적 접근이며, 오히려 주택 공급을 위축시키고 전월세 시장을 불안정하게 만드는 부작용을 낳을 수 있습니다.
더욱이 작년에 터진 '아파트왕' 사태 역시 서울이 아닌 충북 지역에서 발생했습니다. 이는 서울에서 아파트로 다주택을 하는 것이 현실적으로 매우 어렵다는 것을 방증합니다. 수십억 원의 자금이 필요한 서울 아파트 다주택 보유보다는, 지방의 상대적으로 저렴한 아파트를 여러 채 보유하는 것이 투자자들의 실제 전략이었던 것입니다.
부동산 투자를 전혀 해보지 않은 일부 언론의 망상적 분석은 결국 서민들에게 피해를 줄 수 있습니다. 잘못된 시장 정보는 실수요자들의 판단을 흐리게 하고, 매수 타이밍을 놓치게 하거나 반대로 고점에 매수하게 만드는 등의 문제를 야기합니다. 또한 정책 당국이 이러한 왜곡된 정보를 바탕으로 정책을 수립한다면, 그 피해는 고스란히 실수요자인 서민들에게 돌아갈 수밖에 없습니다.
현재 서울 부동산 시장은 대출 규제, 토지거래허가구역 지정, 양도세 중과 유예 폐지 등 복합적인 규제 요인이 작용하고 있습니다. 이러한 상황에서 단순히 "다주택자가 급매를 내놓고 있다"는 식의 일차원적 분석은 시장의 진짜 모습을 가리는 것입니다. 개별 매물의 가격 변동을 전체 시장의 추세로 확대 해석하는 것, 고가 주택 매물을 다주택자의 물건으로 단정하는 것, 갈아타기 수요를 양도세 회피 목적으로만 해석하는 것 등은 모두 시장을 왜곡하는 분석입니다.
결론적으로 최근 강남권에서 나타나는 매물 증가와 호가 하락은 다주택자의 공포가 아니라, 시장 참여자들의 합리적인 자산 재배치 전략으로 이해해야 합니다. 종부세 기산일을 앞두고 1주택자들이 더 나은 주택으로 갈아타기 위해 기존 주택을 내놓는 것, 개별 사정으로 인한 급매, 그리고 지난해 급등했던 가격의 일부 조정 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 이를 단순히 정부의 규제 정책 효과로만 해석하는 것은 부동산 시장의 복잡성을 무시한 것이며, 결국 시장 참여자들에게 잘못된 신호를 보내는 결과를 낳게 됩니다.
[출처]
개포 4억 낮춘 급매 나와…"좀 더 지켜보자" 거래는 아직/서울경제: https://n.news.naver.com/article/011/0004585375