서울 월세 시장을 다룬 기사들을 보면 “강남구 월세 평균 95만 원” “용산구 월세 평균 76만 원” 이런 데이터들이 자주 등장한다.
그런데 강남·용산에서 실제로 살아본 사람, 혹은 집을 보러 다녀본 사람들은 거의 한결같이 말한다.
“아니, 어떻게 강남 월세가 95만 원이야? 말도 안 돼.”
“강남 10평대만 가도 140~180은 기본인데…?”
왜 이런 괴리가 생길까? 이것은 단순한 기사가 틀린 것이 아니라 ‘평균 방식’이 현실을 왜곡하는 전형적인 착시 효과 때문이다. 특히 강남·용산·서초처럼 극단적으로 이질적인 수요·상품이 한 지역에 섞여 있는 곳에서의 평균값은 거의 의미가 없다.
이 글에서는 왜 평균 월세가 실제 체감보다 훨씬 낮게 잡히는지, 그리고 어떤 데이터 구조가 강남·용산의 월세를 비정상적으로 싸게 보이게 만드는지, 숫자와 시장 구조를 바탕으로 깊게 분석한다.
1️⃣ 평균이 왜곡되는 첫 번째 이유 — “상품의 단위가 다르다”
같은 ‘강남구’라는 구 안에서도 거래되는 상품은 크게 두 갈래다.
- A. 원룸·도시형생활주택·초소형 빌라
→ 1인 가구용 → 6~13평 규모 → 월세 70~120만 원 사이가 많음 → 거래 건수가 압도적으로 많음 - B. 아파트·고급빌라·대단지 주거용
→ 3~4인 가구 → 20~45평 규모 → 월세 150~350만 원이 기본 → 펜트하우스급은 500~1000만 원도 많음 → 거래 건수는 매우 적음
여기서 중요한 포인트가 있다.
‘가격이 낮은 A그룹’이 거래 건수를 대부분 차지한다. 거래량이 많은 쪽이 평균을 끌어내린다.
즉, 실제 월세 비용을 높이는 건 B그룹이지만 통계를 구성하는 건 A그룹이 대부분이다.
그 결과:
실제 생활비는 B그룹이 기준이 되지만, 통계는 A그룹의 월세가 기준이 된다. 그래서 “강남구 평균 월세 95만 원” 이런 숫자가 나온다.
2️⃣ 강남·용산의 평균은 ‘실제 월세 가격’이 아니라 ‘원룸 가격’이다
부동산 기사에서 말하는 “평균 월세”는 대부분 이런 조건을 갖는다.
- 전용면적 33㎡ 이하(즉 원룸급)
- 연립·다세대 중심
- 보증금 1억 이하 기준
- 다방, 직방 등에서 수집한 실제 거래량 기반
즉, 애초에 아파트는 통계에서 제외되거나 소수만 반영된다.
그래서 이런 착시가 생긴다:
“강남구 평균 월세 95만 원!” “서초 평균 월세 86만 원!” “용산 평균 월세 76만 원!” 이 숫자는 완벽하게 ‘원룸 월세’를 말하는 값이고 가족 단위가 사는 20~40평대 아파트 월세와는 전혀 무관하다.
3️⃣ 강남·용산의 아파트 월세는 실제 얼마인가? (현실 데이터)
부동산원 기준 아파트 평균 월세:
- 강남구: 261만 6천 원
- 용산구: 257만 원
- 서초구: 247만 8천 원
여기서 중요한 점:
이 “평균 월세 250만 원대”는 실제로는 25~35평대 기준 월세이기 때문에 월세 세입자 대부분이 체감하는 가격대와 훨씬 가깝다.
실제로 강남에서:
- 20평대 소형 아파트 = 180~230만 원
- 25~34평 중형 아파트 = 230~320만 원
- 대단지 구축도 = 200만 원 이하 거의 없음
- 신축/리모델링급 = 280~380만 원
- 고급 단지 = 400~700만 원
- 나인원·파르크한남 등 = 700~1300만 원
실제 가격대는 이렇게 형성되어 있다. 그런데 기사에서는 “95만 원”이라고 나온다. 이 괴리를 만드는 것이 바로 평균값 착시다.
4️⃣ 아파트는 월세 거래량이 적어서 평균 계산에 거의 기여하지 못한다
예시로 단순하게 구성해보자.
- 강남 원룸 거래 100건 (평균 95만 원)
- 강남 아파트 월세 거래 10건 (평균 250만 원)
이런 경우 평균은 이렇게 계산된다.
즉 실제 아파트 월세는 250만 원이지만 통계에서는 110만 원으로 나오게 된다. 여기에 “보증금 기준”, “평형 기준”, “매물 타입 기준” 등이 모두 달라지면 평균은 더욱 왜곡된다.
5️⃣ 왜 최근 기사들이 “월세 하락”이라고 보도했나?
최근 몇 개 기사에서 “서울 원룸 월세 하락”이라는 문장이 등장했다. 예시:
- “원룸 월세 98만 원 → 95만 원 하락”
- “강남 원룸 월세 3.9% 하락”
하지만 실거주 시장에서는 오히려 월세가 계속 오르고 있다.
왜 이런 괴리가 생겼을까?
이유는 “거래량 구성” 때문이다.
예를 들어 이런 상황을 생각해보자.
- 강남 원룸 중 신축·역세권·풀옵션은 100~130만 원 → 여전히 상승
- 강남 원룸 중 구축 반지하·낡은 빌라는 50~60만 원 → 경기 악화로 수요 감소
이럴 때 다음과 같은 현상이 발생한다:
‘낮은 가격대 매물’의 거래량이 많아지면 평균값이 떨어진다. 실제 시장은 “핵심 매물 상승 / 주변 매물 하락”으로 양극화가 일어나지만 평균값은 단순히 숫자만 합산하기 때문에 “전체가 내려간 것처럼” 보이는 것이다.
6️⃣ 강남·용산 월세 평균이 ‘현실보다 싸게 보이는’ 진짜 이유 요약
- 원룸 거래량이 압도적으로 많다 → 아파트, 고급 주거는 거래가 적어 평균 계산에 거의 반영되지 않음
- 통계 기준 평형이 “33㎡ 이하(원룸)”로 제한됨 → 강남의 대부분 아파트는 통계에서 제외됨
- 월세 감소처럼 보이는 이유 → ‘낮은 월세 매물’ 거래비중이 증가했기 때문 (핵심 월세는 상승 중)
- 강남·용산 아파트 월세은 실제로 200~300만 원이 중심축 → 평균값 95만/76만 원은 전혀 현실을 반영하지 못함
- 가격 구조가 매우 이질적인 지역은 평균값이 아무 의미 없음 → 대신 중위값, 퍼센타일, 평형별 평균을 봐야 정확함
7️⃣ 결론 — ‘평균값’ 하나를 보고 시장을 판단하면 100% 착시가 발생한다
통계의 숫자만 보면 강남·용산 월세가 “싸 보인다”. 하지만 실제 시장을 보면 오히려 서울 전체에서 가장 빠르게 월세가 상승 중이다.
✔ 1~2인 생활형 원룸은 80~130만 원
✔ 3~4인 가족형 아파트는 200~350만 원
✔ 고급 주거는 400~1000만 원 이상
즉,
“강남 월세 평균 95만 원”이라는 문장은 완전히 다른 상품군의 평균을 섞어놓은 결과일 뿐이다.
그래서 우리는 반드시 이렇게 데이터를 봐야 한다.
- 동일 평형끼리 비교
- 동일 상품끼리 비교
- 거래량 비중과 샘플 구성을 함께 분석
- 평균뿐 아니라 중위값/상위 30% 값도 함께 체크
이렇게 해야만 강남·용산의 실제 월세 시장을 제대로 이해할 수 있다.
