정부가 10·15 부동산 대책 발표 이후 다시 한 번 세제 칼날을 들이대고 있다. 이번에는 ‘가족 간 저가 거래’를 사실상 증여로 간주해 취득세를 최대 12%까지 부과하는 지방세법 개정안이 발의됐다. 이제 부모가 자녀에게 시세보다 싼 가격에 아파트를 팔면, 단순한 매매가 아니라 ‘편법 증여’로 간주될 수 있다.
📌 무엇이 달라지나? — 가족 간 거래도 ‘시가 기준’으로 판단
행정안전부가 10월 16일 발의한 지방세법 일부 개정안의 핵심은 명확하다. 배우자나 직계존비속 간 부동산 거래 시, 실제로 대금이 오갔더라도 거래가격이 ‘시가 인정액 대비 현저하게 낮은 경우’ 증여로 본다는 것이다.
현행 세법은 ‘시가와 거래가액 차이가 30% 또는 3억 원 이상’일 때를 ‘현저히 낮은 거래’로 판단한다. 이 기준을 적용하면, 시세 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 6억 원에 팔면 4억 원이 차액이므로 증여로 간주될 가능성이 매우 높다.
기존에는 가족 간 거래라도 실제 돈이 오가면 정상 매매로 인정되어 1~3% 취득세율이 적용됐지만, 이번 개정안이 시행되면 조정대상지역에서는 최대 12%의 ‘증여 취득세’가 매겨진다. 조정대상지역이 아닌 곳은 3.5% 세율이 적용된다.
💡 왜 이런 개정이 나왔을까?
정부의 10·15 대책 이후, 부동산 거래절벽이 심화되자 시장에서는 “차라리 자녀에게 싸게 넘기자”는 움직임이 빠르게 확산됐다. 서울과 위례신도시 등에서는 시세보다 5억~7억 원 낮은 가격의 거래가 다수 포착됐다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 마포 ‘프레스티지자이’ 59㎡가 시세 24억 원에서 16억 5천만 원에 거래되었는데, 거래 당사자가 가족으로 추정되는 사례가 보고되었다.
정부는 이를 ‘편법 증여’로 보고 강력한 세제 대응에 나선 것이다. 즉, 실거래가 하락을 통한 세금 회피나 증여세 회피를 원천 차단하겠다는 의미다.
⚖️ 취득세 12%, 어느 정도 부담일까?
예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 7억 원에 매도했다고 가정해보자. 차액 3억 원이 시가의 30%에 해당하므로 ‘현저히 낮은 거래’로 판정된다. 이 경우 자녀는 단순한 취득세(1~3%)가 아닌, 증여 취득세 12%를 부담해야 한다. 7억 원의 12%는 8,400만 원이다. 기존에 비해 세 부담이 3~4배 이상 늘어나는 셈이다.
문제는 여기서 끝이 아니다. 지방세법상 취득세 외에도 국세청은 증여세 과세를 병행할 수 있다. 즉, 세무조사 과정에서 ‘실제 자금 이동’을 증명하지 못하면, 증여세(최대 50%)까지 중복 부과될 가능성도 있다.
🏠 시장은 어떻게 반응하고 있나?
부동산 업계에서는 이번 조치를 “거래를 더욱 얼어붙게 만들 정책”으로 평가한다. 이미 토지거래허가제 확대로 서울의 매매 물량이 8% 이상 감소한 가운데, 가족 간 거래까지 세제 부담이 커지면 실질적으로 거래 가능한 시장 자체가 줄어든다는 것이다.
세무사협회 관계자는 “정부는 증여를 막겠다고 하지만, 세율이 높을수록 시장은 더 비공식적으로 움직인다”며 “결국 신고가 줄고, 거래가격의 신뢰도까지 떨어지는 부작용이 생길 수 있다”고 경고했다.
📉 부동산 민심과 정부의 세금정책, 악순환의 시작?
최근 정부의 일련의 부동산 대책 — 토지거래허가제, 대출 규제, 재초환 논의, 그리고 이번 저가 거래 규제까지 — 모두 공통적으로 ‘거래 통제’에 초점이 맞춰져 있다. 문제는 이런 정책들이 시장의 신뢰를 떨어뜨리며, 정책 발표 때마다 가격이 불안정해지고 실수요자들의 불만이 폭증한다는 점이다.
10·15 대책 이후에도 일부 고가 아파트는 급등세를 보였다. 이는 시장 참여자들이 “언제 또 규제가 바뀔지 모른다”며 매물을 거두는 심리적 반작용 때문이다. 결국 공급 부족과 거래 위축이 맞물려, 단기적으로는 가격 상승 압력을 키우는 악순환이 이어지고 있다.
💬 향후 전망 — 증여보다 ‘상속’과 ‘법인 매매’로 이동?
이번 법안이 통과될 경우, 가족 간 저가 거래를 통한 이전은 급격히 감소할 것으로 예상된다. 하지만 세금 회피 수단이 완전히 사라지는 것은 아니다. 전문가들은 부유층을 중심으로 상속 시점 조정 또는 법인 명의 매매로 이전 방식이 바뀔 것이라고 전망한다.
이와 동시에, 정부는 향후 부동산 보유세 강화 논의도 예고하고 있어, 결국 고가 자산을 보유한 50~60대 층의 세 부담은 급격히 증가할 가능성이 높다.
📊 결론 — 세금의 ‘형평성’보다 중요한 건 시장의 ‘예측 가능성’
편법 증여를 막는 것은 필요하다. 그러나 시장에는 정직한 가족 거래도 많다. 실거래가 단순히 시세보다 10~20% 낮다고 해서 모두 증여로 몰아가는 것은 과도하다는 지적이 많다. 특히 거래 신고가 ‘시세 형성’의 근거가 되는 우리나라에서는 정부의 과도한 개입이 오히려 가격 왜곡을 심화시킬 수 있다.
결국 핵심은 ‘예측 가능한 세제’다. 세법이 자주 바뀌고, 적용 기준이 불명확하면 시장은 움직이지 않는다. 이번 저가 거래 규제 역시 단기적으로는 증여 회피를 막겠지만, 장기적으로는 가족 간 합법적 자산 이전마저 어렵게 만들어 자산 이동의 왜곡을 초래할 가능성이 크다.
📍마무리
정부는 부동산 시장을 안정시키겠다고 하지만, 지금처럼 잇따른 규제성 조치가 이어지면 ‘거래 위축 → 세수 감소 → 추가 세율 인상’이라는 악순환이 반복될 수 있다. 세금은 단순히 징수의 수단이 아니라, 시장의 방향을 정하는 신호이기도 하다. 이 신호가 ‘불안’으로 읽히는 순간, 국민은 지갑을 닫는다.
편법 증여 방지보다 더 중요한 건 신뢰 회복이다. 정책이 예측 가능해야 국민도 움직인다. 그렇지 않으면, 아무도 팔지 않고, 아무도 사지 않는 시장만 남게 될 것이다.
