2025년 11월, 국토교통부가 재개발·재건축 조합원의 ‘지위 양도’ 기준을 완전히 바꾸면서 전국의 정비사업장이 뒤흔들리고 있습니다. 특히 다세대·빌라·아파트 등을 여러 명이 공동 명의(공유)로 가지고 있는 사람들의 피해가 집중되고 있습니다.
핵심 내용은 다음 한 문장으로 요약됩니다.
🔥 공동 명의자 모두가 요건을 충족해야 전체 지위를 양도할 수 있다.
그렇지 않으면 부족한 사람의 지분은 ‘현금청산’된다.
이전에는 공동 소유자 중 1명만 충족하면 전체 지분을 넘길 수 있었기 때문에, 수많은 투자자들이 이 기준에 맞춰 거래를 해왔습니다. 하지만 국토부가 이를 뒤집으면서 혼란이 폭발하고 있습니다.
"20년, 녹물도 버텼는데 현금청산" 또 날벼락...지침변경에 재개발·재건축 혼란
국토교통부가 투기과열지구 내 재개발·재건축 등 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 변경하면서 시장이 혼란에 빠졌다. 두 사람 이상이 소유한 조합원 지위를 양도하기 위해서는 공동 소
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🟧 1. 조합원 지위 양도란?
재개발·재건축 조합이 설립되면 기존 주택 소유자는 ‘입주권’을 받습니다. 이 입주권을 다른 사람에게 넘기는 것을 ‘지위 양도’라고 합니다.
투기 방지를 위해 허가 없이 지위를 마음대로 팔 수 없으며, 투기과열지구에서는 거의 불가능합니다. 다만 아래 예외가 있었습니다.
🟧 2. 지위를 팔 수 있는 기존 “예외 사유”
- ✔ 10년 이상 보유
- ✔ 5년 이상 실제 거주
이 두 조건을 충족한 1주택자는 실수요자로 인정되어 조합원 지위를 양도할 수 있었습니다.
🟥 3. 그런데 국토부가 이 기준을 갑자기 바꿨다
📌 이전 기준
공유자(공동소유) 중 1명만 충족하면 전체 지분 양도 가능
📌 변경된 기준(2025년 11월 국토부 지침)
💣 공동 소유자 모두가 조건을 충족해야 전체 지분을 양도할 수 있다.
한 명이라도 부족하면 그 사람 지분은 ‘현금청산’.
🟥 4. 정말 쉽게 이해되는 실제 예시
🧨 예시 1) 부모 + 자녀 공동 명의
- 부모: 20년 보유 / 10년 거주 → 조건 충족
- 자녀: 2년 보유 / 거주 0 → 조건 미충족
👉 자녀 지분 현금청산, 전체 지분 양도 불가
🧨 예시 2) 형제 공동 투자
- 형: 실거주 없음, 3년 보유
- 동생: 12년 보유, 7년 거주
👉 형 지분은 현금청산 → 사실상 거래 불가
🧨 예시 3) 부부 공동 명의
- 남편: 10년 보유, 5년 거주
- 아내: 5년 보유, 2년 거주
👉 아내 지분은 현금청산 → 입주권 반쪽만 남는 상황
🟥 5. “현금청산”은 왜 위험한가?
현금청산은 입주권 대신 감정가를 받고 빠지는 방식입니다. 문제는 감정가가 시세보다 매우 낮다는 점입니다.
예: 입주권 시세 6억 → 현금청산 2~3억
🟦 6. 국토부는 왜 이 기준을 바꿨을까?
최근 대법원 판례에서 “공유자 모두가 요건을 충족해야 한다”고 판단했기 때문입니다. 이에 국토부가 해석을 급히 변경했습니다.
너무 급작스럽다고 판단한 일부 지자체는 “11월 5일 이전 체결 계약은 종전 해석 적용”이라는 공문도 발송했습니다.
🟧 7. 왜 시장이 이렇게 혼란스러운가?
- 💥 이미 계약한 사람들: 갑자기 현금청산 위험
- 💥 조합들의 홍보 자료 대부분이 잘못된 정보가 됨
- 💥 공동 명의 매물이 전부 거래 불능에 가까워짐
- 💥 지위 양도 가능한 매물이 폭발적으로 감소
🟩 8. 현재 가장 중요한 체크리스트
- 📌 공동 소유 여부 반드시 확인
- 📌 각 명의자의 보유 기간 확인
- 📌 각 명의자의 실제 거주 기간 확인
- 📌 조합에 ‘공문으로’ 사실 확인
- 📌 법률전문가 상담 필수
🟦 9. 이렇게 생각하면 이해가 쉽다
“공동 명의라도 결국 다른 사람이다. 각자 요건 충족하지 않으면 입주권 줄 수 없다.”
🟧 10. 지금 가장 위험한 유형
- 🚨 부부 공동 명의
- 🚨 부모-자녀 공동 명의
- 🚨 지분 쪼개기 투자
- 🚨 예전 기준을 믿고 투자한 경우
🟦 11. 최종 요약
예전: 한 명만 요건 충족 → 전체 양도 가능
지금: 모두 충족해야 전체 양도 가능
부족한 지분은 현금청산
따라서 현재 공동 명의로 재개발·재건축 구역 내 부동산을 보유한 사람은 반드시 보유·거주 요건을 다시 점검해야 합니다.
