📌 토허제 시행 한 달, 서울 부동산 시장 구조가 완전히 바뀌었다
10·15 대책이 시행된 지 한 달이 지났지만, 시장은 정부의 전망과 정반대의 방향으로 움직이고 있다. 거래 절벽이 올 것이라는 관측은 빗나갔고, 오히려 중저가 아파트 중심으로 매수세가 폭발했다. 실제로 서울 전역에서 토지거래허가 신청서가 하루 평균 130건 수준으로 접수되며, 강북·서남권 중심으로는 작년 대비 50~70% 많은 매수 문의가 이어지고 있다. 이는 단순한 “정책의 반작용”이 아니라, 전세 시장 불안·대출 규제·심리적 FOMO·가격 기대 심리가 복합적으로 작동한 결과다.
토허제 한달…강남 신고가만 360건, 노도강도 불붙는다 | 중앙일보
10·15 대책이 발표된 지 한 달이 지난 가운데, 거래 절벽이 나타날 거란 예상과 달리 서울 중저가 아파트를 중심으로 매수세가 살아나고 있다. 이 때문에 10·15 대책 시행 이후 아파트 거래량과 시
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🔥 왜 강북·서남권 중심으로 매수세가 몰렸는가?
시장은 단순히 ‘규제가 많아져서’ 움직인 것이 아니라, 다음과 같은 구조적 이유로 반응했다.
① 15억 이하 아파트에만 대출이 열려있다 → 젊은층이 몰림
대출 규제가 강화되면서 ‘대출을 최대한 받을 수 있는 구간’에 매수세가 집중되는 것은 너무나 자연스러운 흐름이다. 현재 서울에서 LTV·DSR 적용 후 가장 많은 대출이 가능한 가격 코어는 9억~14억대다. 즉, 강북·서남권·성북·중랑·노도강이 자연스럽게 수요의 핵심축이 된 것이다.
② 전세 시장 불안 → “전세 없다, 사야 한다” 심리 급증
올해 전세 물량은 역대 최저 수준이며 내년엔 더 줄어든다. 토허제 이후 전세대출규제까지 묶이면서 전세 물량은 급감했고, 전셋값은 동대문·송파·광명 등 입주 대단지조차 내리지 않는 기형적 현상이 나타났다. 이러면 실수요자들은 불가피하게 매매시장으로 이동하게 된다.
③ 토허제 때문에 ‘바로 계약’이 불가능 → 매수 대기 수요 폭증
토허제의 핵심 문제는 계약 즉시 체결이 아니라, 허가까지 최소 2~3주 대기한다는 점이다. 이 대기 기간에는:
- 매수자는 불안 → 더 높은 가격을 감수하고라도 매수하려 함
- 매도자는 “허가 기다리는 매수자가 많다”는 이유로 호가 인상
- 공인중개사들은 ‘대기 줄’이 길다는 정보로 심리가 더 자극됨
결과적으로 계약 체결은 늦어지지만, 토허 신청 건수는 기하급수적으로 증가한다. 즉 거래량이 줄어드는 것이 아니라, ‘허가 대기 줄’이 시장의 열기를 더 끌어올리는 구조다.
📊 토허 신청 규모와 지역별 변화 (기사 수치를 기반으로 한 정리)
| 지역 | 토허 신청 건수 | 특징 |
|---|---|---|
| 송파구 | 297건 | 강남 3구 중 가장 강한 매수세 |
| 노원구 | 257건 | 중저가 매물, 2030 실수요 폭발 |
| 성북구 | 220건 | 길음뉴타운 중심 신고가 기록 |
| 강서구 | 207건 | 14억 이하 대출 가능 구간 집중 |
| 구로구 | 159건 | 외곽 투자수요 + 전세 불안 영향 |
| 은평구 | 153건 | 신축 수요 유입 |
| 서대문구 | 146건 | 대체주거지로 각광 |
| 중랑구 | 120건 | 전세가율 높아 매수 전환多 |
이 표를 보면 규제 효과는 고가 지역이 아니라, 오히려 중저가 지역의 매수세를 폭발시키는 방향으로 작용했음을 확인할 수 있다.
🏙 한강벨트와 외곽지역이 전혀 다른 방향으로 움직이는 이유
① 한강벨트는 가격 피로감 + 대출막힘 → 거래 급감
성동·마포·광진 등 한강벨트는 이미 가격이 극단적으로 올라 부담이 높고, 대출도 거의 나오지 않기 때문에 거래 자체가 위축되었다. 그러나 재미있는 점은: 가격은 안 떨어진다. 왜냐면:
- 매물 자체가 없고
- 팔 이유 없는 현금 부자만 보유하고
- 실거주 규제 때문에 오히려 매물이 잠김
결과적으로 가격은 경직적이며, 거래량만 줄어든 상태로 유지된다.
② 강남은 무풍지대… 신고가 360건의 이유
강남 3구는 이번 대책으로도 거의 흔들리지 않았다. 송파에서는 토허 신청 297건 + 신고가 187건이 동시에 나왔고, 잠실엘스 59㎡는 31억에 신고가를 기록했다. 그 이유는 단순하다:
- 현금 부자 수요가 항상 존재
- 실거주 매물만 있음 → 공급 잠김
- 학군·입지·직주근접 대체 불가능
- 정책이 거래만 막고 가격은 안 누름
결국 강남은 가격이 안 떨어지는 구조가 다시 한번 증명된 셈이다.
📌 전세 시장이 매매 폭등을 촉발하는 2차 원인
전세는 지금 서울이 가장 위험한 구간에 있다.
- 전세대출 규제 → 전세 수요 감소
- 임대인 월세 선호 → 전세 매물 급감
- 대단지 입주에도 전세가가 오름 → 시장의 충격
이런 상황에서 실수요자들은 “전세가 없어지기 전에 얼른 매수해야 한다”고 판단하며 매매시장으로 몰린다. 즉, 전세 시장이 불안할수록 매매가격이 추가적으로 밀어 올려지는 구조가 형성된다.
⏳ 토허제가 장기적으로 거래량을 폭증시키는 이유
토지는 허가를 받아야 계약이 성립되므로, 현재 신청 건수가 크다는 것은 거래량이 줄어든 것이 아니라 ‘지연되고 있을 뿐'이라는 뜻이다. 향후 몇 가지 일이 발생한다:
- 허가 승인 → 지연된 계약이 한꺼번에 성사 → 거래량 폭발
- 대기 수요가 계속 쌓임 → 호가 상승 자극
- 허가 심사가 밀려 시간 지연이 3~4주로 확대
즉, 지금은 거래량이 줄어든 것이 아니라, 거래가 ‘저수지에 모여 있다가’ 한꺼번에 분출되는 중이다.
🔮 향후 1년간 서울 아파트 시장 전망 (전문가형 분석)
① 중저가 아파트 (7억~15억 구간)
- 상승률 5~12% 전망
- 대출 가능한 가격대 중심으로 FOMO 지속
- 전세 불안이 매수 압력을 계속 높임
② 한강벨트 (성동·마포·광진 등)
- 거래량 극히 둔화
- 가격은 횡보하나 하락 가능성도 크지 않음
- 실거주 규제로 매물 잠김 지속
③ 강남 3구
- 상승세 유지 (특히 송파 중심)
- 현금 부자에 의한 신고가 거래 간헐적 유지
- 정책이 가격을 누르지 못하는 구조 고착
④ 전세 시장
- 2026년 상반기까지 추가 3~7% 상승
- 전세대출 규제로 전세 물량은 계속 소멸
- 월세 전환 가속 → 임차인 부담 증가
📌 결론: 현재 정책은 “거래만 묶었고 가격은 더 밀어 올렸다”
전체 시장을 종합하면, 토허제는 거래를 막았지만 가격을 낮추지 못했다. 오히려 거래 지연과 대출 규제, 전세 불안이 겹치면서 15억 이하 중저가 아파트 중심의 ‘추격 매수’를 자극했다. 이제 시장은 다음과 같은 단계로 갈 가능성이 크다:
- 전세 불안 → 매매 전환 가속
- 허가 대기 물량 → 거래량 폭발
- 중저가 지역 신고가 계속 발생
- 강남은 계속 독주
- 한강벨트는 가격 고점에서 횡보
결국 이번 정책은 단기적 억제 효과보다, 시장 가격 구조를 양극화하는 결과를 만들 가능성이 높다. 전세 시장 안정과 공급 확충이 뒤따르지 않는다면, 지금의 중저가 상승세는 2026년까지 이어질 가능성이 크다.
