이재명 정부의 부동산 정책이 다시 한 번 논란의 중심에 섰습니다. 국토교통부 이상경 1차관이 유튜브 방송에서 “집값이 떨어지면 그때 사면 된다”는 발언을 하면서 무주택자들의 분노가 들끓고 있습니다. 그는 33억 원대 분당 아파트를 보유한 고위 관료로 알려져 있습니다. “이미 부동산 부자로 자산을 쌓은 정책 책임자가 국민에게만 기다리라 말한다”는 비판이 확산 중입니다.
💣 국민을 더 불안하게 만든 ‘무심한 한마디’
이 차관의 발언은 단순한 실수가 아닙니다. 국민 입장에서는 “정부가 집값 하락을 유도하고, 그 피해는 서민이 감당해야 한다”는 신호처럼 들립니다. 특히 이번 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역 및 조정대상지역으로 지정되고, LTV·DTI와 DSR 등 대출규제가 강화되면서 실수요자들의 숨통이 막힌 상황이기 때문입니다.
문제는 노도강(노원·도봉·강북) 같은 서민 지역에도 강남과 동일한 규제를 적용했다는 점입니다. 이 지역들은 이미 2021~2022년 고점 대비 10~15% 하락한 상태로, ‘회복세 진입’ 국면이었습니다. 그런데 정부가 이 지역까지 묶어버리면서 ‘회복 가능성’이 꺾이고, 거래는 사실상 동결되었습니다.
이 차관은 “지금 사려다가 스트레스 받을 필요 없다, 소득이 쌓이면 기회가 온다”고 했지만 이는 실거주를 고민하는 2030세대에게 ‘현실과 동떨어진 말’로 들립니다. 특히 금리 고착화, 전세시장 불안, 대출규제 삼중고 속에서 기회는커녕 ‘패닉 바잉의 재현’을 우려하는 목소리도 커지고 있습니다.
📉 막가파식 ‘토지거래허가제 확대’의 후폭풍
이번 10·15 대책은 그 어느 때보다 급박하게 시행됐습니다. 15일 공고 후 불과 닷새 만에 효력이 발생했고, 서울 25개 자치구 전체가 허가구역으로 묶였습니다. 즉, 단 한 평의 토지라도 일정 기준 이상이면 매매 전 반드시 허가를 받아야 합니다.
그러나 허가제의 본질은 투기 억제가 아니라 ‘거래 제한’입니다. 실수요자조차 잔금일 기준 허가 심사를 받아야 하고, 실거주 요건(2년 거주)까지 부과되며 결국 “집을 사도 바로 입주 못 하는 정책”이라는 비판이 나오고 있습니다.
더 큰 문제는 ‘적용 기준의 혼선’입니다. 국토부는 “계약일 기준 허가 대상”이라 발표했지만, 현장에서는 “잔금일 기준”으로 안내하는 곳도 있습니다. 심지어 관할 구청마다 해석이 달라, 계약이 중단된 사례도 속출하고 있습니다.
그 와중에 고가 오피스텔·유엔빌리지 등 고급 주거시설은 빠졌다는 점도 공정성 논란을 키웁니다. 이유는 ‘대지지분이 작아 토허제 대상이 아니다’라는 기술적 해명뿐이지만, 결과적으로 부자 동네는 빠지고 중산층 지역만 규제를 받는 셈이 됐습니다.
💰 대출규제, 누구를 위한 것인가
이번 정책의 핵심 중 하나는 LTV(주택담보인정비율) 축소입니다. 기존 70%에서 40%로 줄인다는 발표가 있었지만, 이후 정부는 “비주택은 예외(70%)”라며 뒤늦게 정정했습니다. 이미 시장은 혼란에 빠졌습니다.
서민층은 대출 한도가 줄어 사실상 주택 접근성이 차단됐고, 반대로 현금 부자들은 여전히 규제 사각지대에서 거래를 이어가고 있습니다. 즉, 정부의 대출규제가 실수요자가 아닌 자산가에게 유리하게 작용하고 있다는 것입니다.
⚖️ 정책과 현실의 괴리
정책 담당자들이 “집값이 떨어지면 그때 사라”고 말하는 이유는 명확합니다. 그들은 시장을 통제 가능한 변수로 보고 있습니다. 하지만 부동산 시장은 심리와 신뢰에 의해 움직입니다. 심리를 놓치면 아무리 제도적 장치를 마련해도 시장은 정부를 따르지 않습니다.
문재인 정부 시절에도 김현미 전 장관이 “패닉바잉은 불필요하다”고 했다가 이후 집값이 폭등하며 30대 무주택자들이 ‘벼락거지’가 된 사례가 반복됐습니다. 그 트라우마가 아직 해소되지 않았는데, 현 정부가 같은 인식 오류를 되풀이하고 있습니다.
🚨 “4차 부동산 대책” 예고… 방향은?
정부는 이미 ‘4차 부동산 대책’을 예고했습니다. 국토부 내부 초안에 따르면 다음과 같은 흐름이 예상됩니다.
- ① 실거래 신고 후 ‘이상거래 즉시 조사 시스템’ 도입
- ② 법인·외국인 거래 자금 출처 조사 강화
- ③ 고가 주택 양도세 실거주 요건 재조정
- ④ 공공임대 리츠(REITs) 활성화 통한 임대시장 안정
- ⑤ 부동산감독원(가칭) 정식 출범
즉, 시장 안정보다 ‘거래 감시 체계 확립’에 초점이 맞춰져 있습니다. 정부 입장에서는 전세사기, 이상거래, 허위계약 등 불법행위를 막겠다는 명분이지만, 실제로는 부동산 거래 자체를 위축시킬 가능성이 큽니다.
📊 국민 신뢰 회복이 먼저다
지금 국민이 원하는 것은 규제가 아닙니다. 명확한 로드맵과 예측 가능한 정책입니다. 정부가 언제 어떤 방향으로 움직일지 모르면 시장은 ‘패닉’으로 반응합니다. 이 불안심리를 방치한 채 “집값 떨어지면 사라”는 말은 시장을 더 경직시킬 뿐입니다.
특히 고위 공직자들의 다주택 보유나 고가 아파트 실거주 논란이 이어지는 한, 정책의 신뢰도는 회복되기 어렵습니다. 정책은 말이 아니라 ‘모범’으로 증명해야 하기 때문입니다.
🧭 결론 — 시장은 통제의 대상이 아니라 신뢰의 대상
지금의 부동산 정책은 통제와 단속 중심입니다. 하지만 국민은 더 이상 ‘규제 피로 사회’에 살고 싶지 않습니다. 시장과 정부가 신뢰를 회복하려면, 방향은 명확합니다.
- 토허제는 단기 처방이 아닌 지역 맞춤형으로 세분화해야 합니다.
- 대출규제는 소득과 실거주 목적에 따라 유연하게 운영해야 합니다.
- 정책 결정자들은 시장 참여자의 현실을 직접 체감할 필요가 있습니다.
“집값 떨어지면 그때 사면 된다”는 말은 정책이 아니라 ‘무책임한 위로’입니다. 진짜 정책은 국민이 불안을 느끼지 않게 만드는 것입니다.
※ 본 글은 2025년 10월 20일자 주요 보도(YTN·조선비즈·헤럴드경제)를 종합 분석하여 작성되었습니다.
