핵심 요약: 노량진 재개발은 착공까지 왔지만 공사비 급등·분담금 폭증·이주비 중단·지위양도 금지 등 '삼중고'로 조합원들이 움직이지 못하고 있습니다. 이 글은 문제의 원인을 쉽게 정리하고, 실무적·정책적 해결 방안을 한눈에 보여드립니다.
한눈에 보는 현재 상황
| 사안 | 현황(기사 기준) |
|---|---|
| 사업 규모 | 노량진 재정비촉진지구(총 약 1만 가구 규모 목표) |
| 공사비 인상 | 6구역 평당 49%↑(739만원), 8구역 공사비 3차 인상으로 약 1,150억원 증가 |
| 조합원 규제 비중 | 1구역 기준 약 70%가 투기과열지구 등 규제 영향권(2주택자·다주택자 포함) |
| 이주비 대출 | 10·15 대책 이후 이주비 대출 사실상 중단 → '이주비 0원' 사태 |
| 지위양도 제한 | 투기과열지구 규정으로 관리처분 인가 후 조합원 지위 양도 제한 |
왜 노량진 사업이 지연되는가 — 문제를 5가지로 정리
1) 공사비 급등 → 분담금 폭증
원자재·인건비 상승과 설계 변경, 브랜드·고급화 전략(아크로 등) 탓에 공사비가 크게 올랐습니다. 공사비가 오르면 그만큼 조합원이 부담할 분담금이 커지는데, 대출은 막혀 있고 현금 부담은 현실적으로 커집니다.
2) 이주비(중간비용) 대출 중단 — ‘이주비 0원’
조합원들이 새집으로 옮기기 전에 임시로 필요한 이주비 대출이 10·15 대책 이후 끊기면서 실제로 집을 비우고 공사를 진행할 수 있는 능력이 사라졌습니다. 이주비가 없으면 착공도 사실상 멈춥니다.
3) 지위양도 금지 — 팔 수도 없다
투기과열지구 규정으로 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 공동 명의자·다주택자 비중이 높을수록 거래 유연성이 떨어져 조합원이 유동적으로 자금을 마련할 수 없습니다.
4) 규제 영향권에 걸린 조합원 비율이 높음(약 70%)
많은 조합원이 ‘규제 대상’이라면 대다수가 대출·매도에서 제약을 받고 있어 전체 사업이 멈추기 쉽습니다.
5) 행정·절차 병목과 갈등 조정 비용
서울시·구청·국토부·조합·시공사 간 권한·책임·절차가 분산되어 있어 작은 변경에도 많은 행정 절차를 거쳐야 합니다. 소규모 분쟁(공사비 증액 등)도 해결하는 데 시간이 걸립니다.
누가 가장 위험한가? — 조합원·시공사·시민 관점
- 조합원(특히 다주택자·공동 명의자): 분담금 부담, 이주비 부족, 지위양도 금지로 현금화 불가 → 개인 파산 리스크
- 건설사(시공사): 공사비 인상으로 수익성 악화, 현금회수 지연 → 재무 부담
- 시민·주변 상권: 공사 지연으로 도시계획 효과 지연, 지역 경제적 기대 손실
해결책(단기·중기·장기) — 현실적이고 실행 가능한 방안
단기(즉시 조치할 수 있는 것)
- 한시적 이주비 금융지원 — 정부(HUG)·지자체가 브릿지 론·보증 제공: 이주비를 금융으로 연결해 착공 전 이주를 가능하게 함.
- 공사비·분담금 ‘투명 정산’ 요구 — 공사비 인상 근거(단가, 설계 변경)를 공개하고,
단계별 분담금 상한을 설정. - 단계적 착공(퍼스트 스텝) — 비용·이주 가능성이 높은 구역부터 순차 착공해 전체 사업의 체력을 유지.
중기(정책·제도 보완)
- 지위양도 예외·완화 조치 — 일정 조건(공유자 중 일부·특정 기간) 하에 제한적 지위양도 허용으로 유동성 확보.
- 한시적 대출 규제 유예(특정 사업·구간) — 대출·DSR 규제의 일부 예외를 적용해 이주비·생활안정 자금 접근성 보장.
- 구청 권한 위임 및 행정 신속화 — 변동사항 승인 권한을 구청에 위임해 소요시간 단축.
장기(구조적 개선)
- 정비사업 리스크 분담 메커니즘 구축 — 공공·민간이 분담금 충격을 나누는 펀드·보험 도입(공사비 상승 보험 등).
- 사업 초기 재무 스트레스 테스트 의무화 — 공사비 상승 시나리오·이주비 중단 시나리오를 사전 검증.
- 투명한 분담금 계산 방식 표준화 — 분담금 산정 기준을 표준화해 예측 가능성 증가.
한눈에 보는 문제·원인·해결(요약 표)
| 문제 | 직접 원인 | 실무적 해결 |
|---|---|---|
| 공사비 급등 | 자재·인건비 상승, 설계 변경, 고급화 전략 | 공사비 근거 공개·단계별 분담 상한·공사비 상승 보험 |
| 이주비 부족(대출 중단) | 대출 규제(10·15 대책)로 금융 문턱 상승 | HUG·지자체 브릿지 대출·보증 제공 |
| 지위양도 금지 | 투기과열지구 규정 | 조건부 지위양도 예외·한시적 완화 |
| 행정 지연 | 권한 분산·절차 복잡 | 구청 권한 위임·신속 심의 제도 도입 |
• 지금 당장: 이주비 지원 가능한 공적·민간 프로그램 찾기(지자체·HUG 문의)
• 조합: 공사비 세부내역·계약서 공개 요구, 단계별 착공 계획 수립
• 시공사: 비용 상승분 리스크 분담 제안(분담금 정상화 스케줄 협의)
결론 — 속도전은 정책·금융·절차가 함께할 때 가능하다
노량진처럼 대단위 재개발은 공사비·금융·규제·행정 네 축이 균형을 이뤄야 속도를 낼 수 있습니다. 지금은 그 균형이 깨져 있는 상태입니다. 따라서한쪽(규제 강화)만 풀거나 한쪽(재정지원)만 제공하는 방식으로는 근본적 해결이 어렵습니다.
실행 가능한 패키지는
① 한시적 금융 지원(이주비) + ② 공사비 투명화와 분담 상한 + ③ 행정 신속화 + ④ 조건부 규제 완화입니다.
이 네 가지를 묶어 빠르게 시행하면 조합원 신뢰를 회복하고 착공 속도를 정상화할 수 있습니다.
작성: 부동산 사례분석팀 — 기사(2025.11.20) 기반 요약·정리
