“압구정 1채 = 도봉 16채”… 서울 아파트 양극화 왜 이렇게 심해졌나? 현실 분석 + 구조적 원인

서울 전체가 규제로 묶이면서 거래량은 90% 급감했지만, 가격은 ‘강남 초고가 상승 – 외곽 가격 정체’라는 **극단적 양극화**로 흐르고 있습니다. 이 글은 그 원인을 구조적으로 분석하고, 현재 전월세 공급 감소까지 이어지는 시장의 흐름을 쉽고 명확하게 설명합니다.

"압구정 1채=도봉구 16채 맞먹어" 서울 내 '양극화 심화'… 추후 부동산 전망은? - 나남뉴스 갤러리

 

1. 기사 요약 — 지금 서울에서 무슨 일이 벌어지고 있나?

현상	설명
서울 전체 거래량 90% 감소	토지거래허가+투기과열지구+대출규제 ‘3중 제한’으로 매수심리 급냉
강남 초고가 단지 신고가 행렬	현금 자산가가 규제 영향 거의 없이 구매 → 가격 상승 유지
서울 외곽 지역 거래 절벽	대출 의존 높은 실수요층이 매수 포기 → 매물만 쌓임
5분위 배율 역대 최고(6.8배)	상위 20% 평균 33억, 하위 20% 평균 5억 미만 → 서울 내부 격차 최대치

2. 왜 이런 ‘극단적 양극화’가 나타났나?

① 규제가 서울 전역에 동일하게 적용되었기 때문

강남과 도봉이 같은 규제를 받으면 어떻게 될까? → 강남은 현금층 때문에 그대로 상승하고 → 외곽은 대출 의존층이 막혀 거래 절벽이 됩니다. 즉, 같은 규제를 적용해도 그 충격은 지역·계층별로 전혀 다르게 나타납니다.

② 자금력 차이가 가격을 완전히 갈랐다

• 강남 수요 = 대출 필요 없음 → 거래 지속
• 외곽 수요 = 대출 없으면 매수 불가 → 거래 중단

경제학적으로, 자금이 막힌 구간의 수요가 먼저 붕괴합니다. 그래서 외곽 가격이 먼저 멈췄습니다.

③ 정책의 장기 효과 — 전월세 공급 감소

다주택자 규제가 강화되면 다음 현상이 동시에 일어납니다:

• ① 신규 매입 감소 → 전월세 공급이 줄어듦
• ② 양도세 중과로 매도도 못함 → 기존 매물 잠김
• ③ 임대사업자 제도 축소 → 전월세 공급 급감

강남 고가 매물은 현금층이 보유해 ‘안 나오는 집’이 되고, 외곽 중저가 임대매물은 규제로 인해 공급 자체가 줄며 전월세 가격을 밀어 올립니다.

3. 특히 강남으로 돈이 몰리는 이유 — 구조적 분석

강남으로 수요가 몰리는 건 단순한 ‘선호도’만의 문제가 아닙니다. 정책이 의도치 않게 자산가에게 유리한 구조를 만들어 왔기 때문입니다.

① 대출막힘 → 현금부자만 움직일 수 있게 됨

대출 규제가 강해지면 누가 불리해질까? → 실수요·중산층 누가 유리해질까? → 현금 자산가(=강남 수요층) 결과는?

시장 전체는 멈추는데 강남만 계속 오른다.

② 규제가 강할수록 ‘똘똘한 한 채’ 선호 심화

다주택에 대한 세 부담이 높아지면 → 사람들은 아예 ‘초우량 단지 1채’만 선택하는 경향이 강화됩니다.

③ 공급 지연 + 불확실성 → 자본은 가장 안전한 지역에 몰림

재건축 규제·안전진단·개발 지연이 길어지면 불확실성이 커지고, 자본은 가장 리스크가 낮은 강남으로 이동합니다.

4. 전월세 시장이 왜 함께 무너졌나?

최근 서울 전월세 매물은 과거 대비 크게 줄었습니다. 이유는 명확합니다.

정책 변화	전월세 시장 영향
다주택자 세금 강화	임대 목적 매입 감소 → 공급 축소
양도세·보유세 과중	집을 팔지도 못하고, 더 사지도 못함 → 매물 잠김
임대사업자 혜택 축소	장기임대 물량 대거 소멸 → 전월세 가격 압박

결과: 기존 임대 공급자(다주택자)가 시장에서 퇴장 → 전월세 매물 급감 → 임대료 상승 압력 커짐 → 서민 부담 증가, 외곽 중저가 전세난 심화

5. 이번 정부의 정책 방향이 ‘양극화 심화’에 어떤 영향을 주나?

① 문재인 정부 시기

여러 차례 세금·대출 규제가 강화되면서 다주택자 축소 + 공급 지연 + 자금 이동 제한이라는 조합이 만들어졌습니다. 이 조합은 결과적으로 **강남은 상승, 외곽은 정체**라는 양극화를 초래한 주요 원인 중 하나로 평가됩니다.

② 이재명 정부의 ‘서울시장 토지거래허가제 확대’

서울 전체를 허가구역으로 묶는 방식은 시장 참여 자체를 줄이는 정책입니다. 이 정책이 지속될 경우,

• 외곽 = 대출도 안 되고, 거래도 막혀 “가격 정체 + 거래절벽”
• 강남 = 규제와 무관한 현금층만 남아 “가격 버티기 + 신고가”

즉, 정책의 선의와는 별개로, 규제 중심의 접근은 서울 내부의 양극화를 더 심화시킬 가능성이 높습니다.

6. 결론 — 서울 부동산 양극화는 ‘정책 구조’가 만든 결과

지금 서울 부동산 시장에서 벌어지는 일은 단순한 가격 상승이 아닙니다.

① 대출 막힘 → 강남만 움직일 수 있고 ② 다주택 규제 → 전월세 매물 감소 ③ 허가제 확대 → 시장 전반의 거래 기능 약화 결과적으로 → 자금은 강남으로만 쏠리고 외곽은 거래절벽이 지속된다.

정책의 의도와 무관하게, “규제를 같게 적용하면, 결과는 더 불평등해진다” 라는 교과서적 현상이 그대로 나타난 것입니다.

앞으로 이 구조가 바뀌지 않는다면 서울 부동산 시장은 더욱 이원화되고, 강남 초고가 중심의 상승세는 계속될 가능성이 큽니다.

 

※ 본 글은 시장 데이터·경제 원리·정책의 실제 영향 분석을 기반으로 작성된 설명입니다.

아파트 시장

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