최근 언론과 전문가들이 말하는 핵심 메시지는 단순합니다. “돈이 너무 많이 풀리고 공급은 부족하니, 집값이 오를 수밖에 없다.” 하지만 이 말을 듣기만 해서는 왜 그런지 이해하기 어려운 분들이 많습니다.
아래에서는 경제를 잘 모르는 사람도 이해할 수 있도록, 이번 기사에서 다룬 M2 통화량(시중 유동성 증가)과 부동산 가격이 연결되는 이유를 쉽게, 그리고 풍부하게 풀어서 설명합니다.
“아파트가 월급” 집값 상승 당연?...“매달 40조원 돈 풀렸다”[부동산 아토즈]
넘치는 유동성이 부동산 가격을 끌어 올리고 있는 가운데 이재명 정부 들어 매달 평균 광의통화량(M2)이 40조원 가량 늘어나고 있는 것으로 집계됐다. 이는 유동성이 폭증했던 문재인 정부 때보
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• 새 정부 들어 매달 40조원씩 시중에 돈이 풀림 → 역대급 유동성 증가
• 공급은 늘지 않고 오히려 줄고 있음 → 인허가·착공·매물 감소
• 유동성 폭증 + 공급 감소 = 집값 상승을 막기 어려운 구조
• 규제는 매물 잠김을 심화시키고 시장에 공급될 물량을 줄이는 부작용 발생
1. M2가 뭐길래 집값과 연결되는가?
M2는 시중에 풀린 돈의 총량을 나타내는 수치입니다. 지갑 속 현금, 통장 속 돈뿐 아니라 단기 예금, 머니마켓펀드(수시로 돈 넣고 빼는 금융상품) 등 언제든 소비·투자에 투입할 수 있는 돈을 모두 포함합니다.
쉽게 말하면,
그리고 이런 돈은 자산시장, 특히 부동산·주식 등으로 흘러들어가기 쉽습니다. 왜냐하면 돈이 너무 많아지면 돈의 가치(화폐 가치)는 떨어지고, 반대로 자산의 가치는 올라가기 때문입니다.
▶ 실제 수치로 보면 더 명확함
| 정부 | M2 증가 총액 | 월 평균 증가액 |
| 문재인 정부 | 1248조원 | 20조원 |
| 이재명 정부(출범 4개월) | 156조원 | 39 ~ 40조원 |
즉, 문재인 정부보다 두 배 속도로 돈이 풀리고 있는 상황입니다.
▶ 왜 이렇게 많이 풀렸나?
- 경기 부양 목적의 자금 공급
- 금리 인하 기대감 확산 → 시장의 선제 유동성 증가
- 부동산 규제 → 실물 투자가 막히면 유동성이 쌓임
- 정부 재정 지출 확대
이 모든 요인이 합쳐져 “엄청난 현금이 시중에 쌓이고 있는 상태”가 된 것입니다.
2. 공급이 부족한데 돈까지 넘치면 어떻게 될까?
시장은 단순합니다.
▶ 공급 부족은 단순한 ‘느낌’이 아니라 실제 수치로 나타나는 문제
| 항목 | 상황 | 영향 |
| 신규 공급(인허가·착공) | 5년 평균에도 못 미침 | 미래 공급 줄어듦 |
| 기존 아파트 매물 | 5월 8.2만 → 11월 6.2만 (↓2만) | 시장 유통량 급감 |
| 전세 시장 | 전세 매물 감소·월세 전환 가속 | 실수요자 매수 전환 |
| 규제지역·토허제 | 매물 잠김 심화 | 실제로 팔릴 집이 줄어듦 |
즉, 공급은 여러 이유로 동시다발적으로 줄고 있으며, 이 상황에서 M2까지 늘어나면 자산가격이 오르지 않는 것이 오히려 이상한 상황입니다.
3. 규제가 왜 집값을 잡지 못하고 오히려 밀어 올릴까?
정부는 규제를 통해 수요를 억누르고 싶어 하지만, 시장에서는 규제가 반대로 해석되는 현상이 나타납니다.
① 규제가 걸리면 집주인들은 “팔지 않음” → 매물 감소
규제 = 불확실성입니다. 불확실성 속에서는 팔기보다 보유 전략을 택하는 경향이 강합니다.
② 규제지역 = 미래 가격 상승 신호라는 학습효과
2020~2021년 시장 경험에서 나온 결론:
③ 공급 규제와 수요 억제 규제가 동시에 나오면?
거래량만 줄고 가격 방어가 더 쉽습니다. 유동성은 넘쳐나기 때문에 결국 버티는 쪽(집주인)이 승리하는 구조가 됩니다.
4. 결국 집값이 오르는 배경은 두 가지로 요약됨
2) 시장에 돌아다니는 집은 너무 적다(공급 감소)
여기에 규제·금리 인하 기대감·전월세 불안 등이 결합되면서 가격을 누르는 힘보다 상승시키는 힘이 훨씬 강해진 상황입니다.
5. 추가로 고려해야 할 내용 — 기사에 없지만 꼭 필요한 요소
이번 기사에서 언급되지 않았지만, 시장의 상승 압력을 더 크게 만드는 중요한 요인은 다음과 같습니다.
① 전월세 시장 붕괴
- 전세 매물 급감 → 월세 전환 확대
- 월세 부담 증가 → 실거주 매수 전환
- 전세사기 증가 → 전세 불신 → 매수 전환
② 금리 인하 기대감이 실제 매수 심리 강화
한국은행의 기준금리 동결 속 시장은 선행적으로 금리 인하를 반영하고 있음 → 매수심리 촉발
③ 인구 감소 속 서울·수도권 집중 현상 심화
지방 인구는 줄어도 서울 수요는 더욱 집중 → 구조적으로 가격 상승 압력 지속
④ 정책 신뢰도 하락
잦은 규제 발표 → 시장은 “규제는 가격 상승의 전조”로 받아들임
6. 결론 — 가격 상승은 심리가 아니라 구조의 문제
이번 기사를 단순하게 요약하면 이렇게 정리할 수 있습니다.
• 돈은 역대급으로 풀리고 있고(M2 ↑↑)
• 공급은 줄고 있고(신규·기존 매물 모두 ↓)
• 규제는 매물만 잠그고 있으며
• 시장은 지난 10년의 학습을 통해 규제를 상승 신호로 해석하고 있다
즉, 현재 구조에서 가격을 잡으려면 수요 억제(규제)가 아니라 공급 확대 + 유통(매물 순환) 정상화가 최우선이다.
그렇지 않으면 유동성은 계속 자산시장으로 흘러가고, 그 자산의 대표격인 “아파트” 가격은 오를 수밖에 없는 구조가 유지될 것이다.
