씨 마른 서울 전세, 경기까지 번지는 불안심리
서울·경기 등 수도권 전세 시장에서 매물이 빠르게 줄며 전세 품귀가 나타나고 있다. 서울에서 신규 전셋집을 찾기 어려워진 수요가 경기도로 이동하는 가운데 시장에 나온 전세 물건까지 급감
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씨 마른 서울 전세, 경기도까지 번지는 불안 심리 – 왜 이렇게 심각한가?
서울 전세가 말라가더니, 이제는 경기도까지 전세 매물이 빠르게 사라지고 있다. 특히 10·15 대책을 기점으로 서울 → 경기로 전세난이 전염되는 구조가 뚜렷해지고 있다. 단순히 “일시적 현상”이 아니라 내년까지 이어질 가능성이 크기 때문에, 이번 상황을 데이터와 구조로 해부해본다.
1. 기사 핵심 요약 – 전세 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있나
이다원 기자의 기사를 정리하면 다음 세 줄로 요약된다.
- 서울·경기 전세 매물이 동시에 급감
- 서울에서 밀려난 전세 수요가 경기도로 이동
- 경기도조차 규제·토허제·입주축소로 물량이 더 빠르게 줄고 있음
실제 데이터로 보면 상황이 심각하다.
- 경기 전세: 31,110건 → 19,033건 (−39%)
- 서울 전세: 31,814건 → 25,272건 (−20%)
서울도 심각하지만, 경기의 감소 속도는 그보다 두 배 가까이 빠르다.
거기에 이런 시그널이 붙는다.
- 서울 갱신계약 비중 증가 → 신규 전세 더 줄어듦
- 경기도 인기 지역 전세 물량: −59% ~ −70%
- 과천·성남·하남 등지 전세 신고가 속출
“전세 매물이 말라가고 있고, 그 속도가 생각보다 심각하다”는 게 핵심이다.
2. 왜 전세가 이렇게 빨리 사라졌나 — 구조 분석
2-1. 10·15 대책이 전세 시장을 사실상 얼렸다
10·15 대책 이후 수도권 전세 시장은 급속도로 식어버렸다. 이유는 명확하다.
- 전세 끼고 매수 시 2년 실거주 의무 → 갭투자 전면 봉쇄
- 전세대출 심사 강화
- 규제지역·토지거래허가구역 확대
평소라면 매매 시장에서 전세가 회전되며 물량이 계속 공급되는데, 지금은 아예 이 순환 구조가 정책으로 막혀버린 상황이다.
2-2. 서울 전세난 → 경기도 수요 이동
서울 25개 구 전체가 규제·토허로 묶이면서 서울 내 신규 전세 공급이 완전히 잠겼다. 그래서 전세 수요가 자연스럽게 경기도 핵심 지역으로 이동하기 시작한다.
- 분당
- 중원·수정
- 과천
- 하남
- 용인 수지구
하지만 이들 지역도 10·15 대책 이후 규제지역 + 토허 + 대출 규제 3종 세트로 묶여 전세 매물이 급감했다.
- 중원구: −69%
- 하남: −70%
- 수지: −59%
- 분당: −33%
이 정도면 “전세가 줄고 있다”가 아니라 “전세 공급이 붕괴되고 있다”는 표현이 맞다.
3. 전세가격 상승은 이미 시작됐다
전세가가 오르는 것은 전세 시장의 자연스러운 반응이다.
- 과천 래미안슈르 84㎡ → 13억 전세 신고가
- 산성역자이푸르지오 74㎡ → 6억5천 신고가
- 경기 아파트 전셋값 → 16주 연속 상승
전세 매물이 말라가면 “살벌한 가격 경쟁”이 빠르게 시작된다.
4. 문제의 진짜 핵심: 경기도 입주물량 감소
전세 시장을 안정시키는 유일한 기제는 신규 입주(새 아파트)다.
그런데 지금 수도권, 특히 경기도는 입주물량이 뚝 떨어진 상태다.
4-1. 경기도 입주물량 흐름 요약
과거:
- 2017~2020년: 입주 물량 폭발적 증가 → 전세 안정기
현재:
- 2024~2026년: 착공 감소 → 분양 감소 → 입주 물량 급감 구간
즉, 지금은 전세가 가장 불안해질 수밖에 없는 입주 절벽 구간에 들어선 것이다.
5. 내년 전망: 전세 → 월세 → 매매 순으로 동반 상승 가능
당신이 말한 전망은 매우 현실적이다.
① 전세 상승
- 서울·경기 매물 증발
- 입주물량 부족
- 수요는 그대로 → 가격은 오른다
② 월세 상승
- 전세대출 규제 → 세입자 월세로 이동
- 임대인 부담 증가 → 월세 전가
③ 매매 상승 가능성
전세가가 오르면 매매와의 갭이 줄어든다.
“전세가 너무 비싸니 차라리 사자”
이 수요가 늘어나면 매매도 자연스럽게 따라 오른다.
6. 결론 — 지금 상황은 일시적이 아니라 ‘구조적’이다
현재 서울·경기의 전세 품귀는 정책 + 공급 감소 + 수요 이동 + 심리 요인 이 네 가지가 겹친 복합 위기다.
단순히 “전세 부족”이 아니라 전세 시장 구조 자체가 흔들리는 단계에 가깝다.
그래서 앞으로는:
- 전세: 더 줄고, 더 비싸짐
- 월세: 더 비싸짐
- 매매: 전세 상승과 입주 부족으로 따라 움직일 가능성 큼
즉, 내년은 서울·경기 전세난이 부동산 시장 전체 방향을 결정짓는 강력한 ‘상승 압력’으로 작용할 가능성이 높다.
