"찔끔 내렸네" 서울 원룸 월세살이 빠듯...이 동네는 매달 '95만원'
올해 10월 서울 빌라(연립·다세대) 원룸 평균 월세가 70만원 선에서 소폭 하락한 것으로 나타났다. 다만 서초구 등 일부 자치구에서는 오히려 월세가 올랐고, 강남구 월세는 100만원에 육박했다. 2
n.news.naver.com
최근 언론 보도에서
라는 문구가 여러 기사에서 반복되고 있다.
하지만 실수요층과 공인중개사들의 체감은 완전히 다르다.
- “원룸 월세 절대 안 떨어졌다”
- “입주 물량도 없는데 월세가 왜 떨어지냐?”
- “실제로는 대부분 3~10만 원씩 오르고 있다”
이 간극은 어디에서 발생한 것일까?
이 글은 실제 시장 가격 트렌드와 다방·국토부 기반의 월세 통계가 왜 ‘하락’처럼 보이는지 전문가 시각에서 완벽하게 해석하여 설명한다.
1️⃣ 실제로 원룸 월세가 떨어졌는가?
결론부터 말하면, 전체 시장에서 ‘하락’은 거의 없다.
| 연도 | 평균 월세(보증금 1000 기준) | 변동 |
|---|---|---|
| 2023년 | 62만~65만 | 상승 |
| 2024년 | 68만~72만 | 상승 |
| 2025년 | 70만~75만 | 상승 |
즉, 서울 원룸 시장은 구조적으로 계속 상승하고 있다.
2️⃣ 그렇다면 왜 통계는 “하락”처럼 보이는가?
📍 ① 다방 통계는 ‘전체 시장’이 아니라 ‘특정 조건의 샘플’
다방 통계는 다음 조건을 갖는다:
- 보증금 1억 미만
- 전용 33㎡ 이하(원룸만)
- 연립·다세대(빌라)
- 해당 월에 신고된 건만 포함
즉, 전체 시장이 아니라 '그 달의 특정 샘플'일 뿐.
신고된 물건 구성이 바뀌면 평균값은 쉽게 출렁인다.
📍 ② 보증금이 올라가면 월세는 자동으로 낮아진다
보증금 구조에 따라 월세는 조정된다:
- 보증금 500만 → 월세 +5만
- 보증금 2000만 → 월세 -10만
- 보증금 5000만 → 월세 -20만
만약 10월에 보증금 3000만 계약이 늘었다면?
📍 ③ 전월세전환율 하락 효과
전월세전환율이 5% → 3.5%로 감소하면서 보증금 대비 월세가 자연스럽게 줄어들었다. 이것을 ‘월세 하락’으로 해석하면 안 된다.
📍 ④ 강남·서초는 실제로 ‘하락한 적 없음’
기사에서는 이렇게 말한다:
하지만 실제 시세는:
- 강남: 95~120만 (상승)
- 서초: 90~120만 (상승)
- 용산: 85~110만 (상승)
즉, 실제 월세가 떨어진 지역은 없다.
하락처럼 나온 이유는 다음 중 하나:
- 반지하·지하 포함 거래 증가
- 구축 중심 계약
- 보증금 높은 계약 증가
📍 ⑤ 실거래 신고 지연으로 인한 왜곡
부동산 실거래 신고는 최대 30~60일 지연 가능. 10월 신고 = 8월 계약일 수도 있다. 그래서 ‘실제 하락’이 아니라 ‘신고 지연 왜곡’일 가능성이 높다.
3️⃣ 그런데 실제 시장은 왜 계속 오르는가?
- 원룸 신규 공급 감소 (빌라 신축 감소)
- 청년층 1인가구 증가
- 전세대출 규제로 월세 쏠림
- 관리비·세금 증가 → 월세 전가
이 모든 요소가 월세 상승 요인. 서울 원룸 월세가 하락할 구조가 없다.
4️⃣ 기사에서 “하락”이 반복되는 이유
언론이 사용하는 데이터가 “시장 전체”가 아닌 “해당 월의 샘플 평균”이기 때문이다.
샘플 수는 매우 적고, 구성 비중이 달라지면 평균 월세는 얼마든지 위·아래로 출렁인다.
- 반지하 포함
- 풀옵션 제외
- 신축/구축 비중 매달 변경
- 전월세전환율 하락
📌 최종 결론
❌ “서울 원룸 월세 하락” → 사실상 통계 착시
실제 월세가 떨어진 것이 아니라:
- 보증금 변화
- 신고 샘플 왜곡
- 전월세 전환율 하락
- 구축 위주 거래
- 신고 지연
때문에 ‘하락처럼 보이는 것’
✅ 실제 서울 원룸 월세는 거의 모든 지역에서 상승 중
강남·서초·용산의 원룸 실거래는 100~120만 원대가 오히려 정상 가격.
