이재명 정부 출범 이후 발표된 6·27 대출규제, 10·15 안정화대책 등 세 차례의 부동산 규제가 오히려 서울 중저가·중소형 아파트 가격의 급등을 초래한 역설적 상황이 나타났다. 정부는 “고가 주택·부자 투기를 잡겠다”는 목표를 내세웠지만, 결과적으로 대출이 가능한 가격대로 시장 수요가 몰리며 전형적인 ‘키 맞추기 상승’(threshold effect) 현상이 서울 전역, 특히 강남권에서 강하게 나타났다.
1️⃣ 중소형 아파트 가격만 11.7% 폭등 — 왜 가장 많이 올랐나?
KB부동산 통계 기준(11월):
중소형(40㎡~62.8㎡)
→ 8억 8833만 원 → 9억 9238만 원
→ 11.71% 상승(전 면적 중 상승률 1위)
이는 대형, 중대형, 중형, 소형보다도 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록했다. 규모가 작고 가격이 낮은 중소형이 이렇게 올랐다는 것은 시장이 “대출이 나오는 가격대” 중심으로 재편되었음을 의미한다.
2️⃣ ‘대출 절벽’이 만든 비정상적 쏠림 — 규제가 원인을 제공하다
① 6·27 대출규제
규제지역 주택담보대출 한도 → 6억 원으로 통일
그 결과:
▶ 6억 원 대출로 대응 가능한 아파트만 거래가 됨
▶ 자연스럽게 8~12억대의 중저가·중소형 아파트에 매수세 집중
② 10·15 대책
15억 초과 주택: 대출 한도 4억 원
25억 초과 주택: 2억 원만 대출
의도: 고가주택 억제
결과:
▶ 15억 미만 아파트 거래가 폭등
▶ “어차피 대출 받으려면 15억 미만으로 가자” 수요가 폭발
▶ 중형·중소형 가격이 15억 턱밑까지 동시상승
이는 경제학에서 말하는 가격 경계(price bracket) 왜곡 현상의 대표적 사례다. 수요는 규제 상한선 바로 아래 구간으로 몰리고, 공급자는 이를 이용해 가격을 상한선 직전까지 밀어올린다.
3️⃣ 실거래 증거: 13억에서 14억, 5억에서 6억 향해 급등
■ 성수동 트리마제 25㎡
12억대 → 13억 2,500만 (신고가)
■ 신길동 더샵파크프레스티지 84㎡
10억 6천(2층 매물) → 14억 9,400만
■ 송파 위례 24단지 51㎡
11~12억 → 13억 9,800만
■ 보라매자이더포레스트 59㎡
12~13억 → 14억대
이 모든 아파트는 15억 바로 아래 구간이다. 즉, 규제가 “15억 이상은 사지 말라”라고 말하자 시장은 “그럼 13~14억은 사고 싶어하는 사람들이 많겠군?”이라고 반응한 것이다.
결과는 매우 단순하다:
대출로 살 수 있는 집값이 가장 빨리 오른다.
정부가 정해준 가격대 아래에서, 조정이 아니라 폭등이 일어난다.
4️⃣ 고가 구역일수록 규제 효과는 더 왜곡된다 — 강남권이 증명
강남 11개구 중소형 상승률:
10억 6283만 원 → 12억 0223만 원
→ 13.12% 급등
중형도:
15억 9419만 원 → 17억 9363만 원
→ 12.51% 상승
소형도:
5억 2100만 → 5억 8000만
→ 11.77% 상승
강남권은 원래 공급이 적고 수요가 강한 지역이다. 그런데 정부가 ‘고가 주택’ 기준을 가격으로 묶어버리자, 강남에서는 그 가격 아래 전 평형이 동시 급등하는 이례적 현상이 나타났다.
전문가 표현대로,
“15억 아래로 대출 가능한데 왜 17억짜리를 사겠나?
결국 15억 밑의 아파트가 먼저 15억을 돌파하게 된다.”
이는 시장의 자연스러운 움직임이다.
5️⃣ 대형·중대형은 왜 덜 올랐나?
대출 규제가 결정을 가른 것이다.
대형 아파트(평균 약 36억), 중대형(약 20억)의 경우 대출이 4억 혹은 2억밖에 나오지 않으니 매수세가 급속히 위축되었다.
그런데 규제가 완화해서 매수세가 사라진 것이 아니라, ‘대출로 살 수 있는 가격대’로 시장이 이동한 것이다.
이 때문에 대형은 단 1.1% 상승, 중대형은 1.8% 상승에 그쳤다. 그 사이 중소형·중형은 2% 가까이 급등했다.
6️⃣ 결론: 규제는 ‘시장 안정’이 아니라 ‘시장 집중’을 초래했다
정부는 “고가 규제를 통해 집값 잡겠다”고 의도했다. 하지만 실제로는 다음과 같은 결과가 나타났다.
✔ 15억 미만 아파트가 폭등했다
✔ 대출로 살 수 있는 가격대로 수요가 몰렸다
✔ 중저가 아파트가 고가 진입 속도를 더 빨리 밟았다
✔ 시장 왜곡 → 가격 계단식 급등
✔ 오히려 실수요자 부담 증가
✔ 서울 전역에서 평형 간 가격 간격이 무너져버렸다
→ “대형 가격이 안 올랐으니 안정됐다?”가 아니라
중소형이 상단 가격대까지 따라 올라온 것
전문가 분석이 정확하다:
“임의로 가격구간을 나눠 규제하면,
그 구간 바로 아래 가격대가 가장 많이 뛴다.”
7️⃣ 앞으로의 시장 전망 — 규제가 더 강하면 가격은 더 빨라진다
현 상황을 보면 다음 흐름이 예상된다.
✔ 15억 → 16~17억 재평가
규제 효과로 수요가 몰리면 15억 아파트는 거의 필연적으로 조만간 15억을 넘을 수 있다.
✔ 중소형 고가화
10억대 초반 중소형은 12~14억까지 상승한 뒤 강남권 기준으로는 15~16억대 진입도 시간 문제다.
✔ 대출 규제가 미는 구조적 쏠림은 지속
“대출 가능한 아파트를 산다”
→ 이 패턴은 정부 규제를 강화할수록 더 강해진다.
🔥 마지막 결론
지금의 시장은 ‘규제로 가격을 짓누르면 그 경계 아래로 폭발한다’는 전형적인 구조적 왜곡이 진행 중이다.
15억 미만 아파트의 가파른 상승은 투기 때문이 아니라 정부의 가격 상한식 규제가 시장을 한 방향으로 쏠리게 만들었기 때문이다.
따라서 이 문제는 ‘집값을 누르려면 가격구간 규제가 아니라 수요구조와 공급구조 자체를 바로잡아야 한다’는 점을 명확히 보여준다.
