최근 언론을 통해 도봉구·금천구 등 비강남권 지역에서조차월세 1,000만 원 수준의 초고액 월세 계약이 등장하고 있다는 사실이 알려지며 부동산 시장에 충격을 주고 있습니다. 전통적으로 상대적으로 월세 부담이 낮았던 지역에서조차 초고액 임대차 계약이 성사되고 있다는 것은 단순한 수급 불균형을 넘어 정책적 왜곡의 결과가 아닌가 하는 의문을 자아냅니다.
서울 주요 지역별 고액 월세 현황
2025년 12월 현재 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템과 언론 보도를 통해 파악된 서울의 월세 1,000만 원 이상 거래 사례는 다음과 같습니다:
- 성동구: 갤러리아포레(보증금 1억 / 월세 4,000만 원), 아크로서울포레스트(보증금 5억 / 월세 3,000만 원)
- 용산구: 나인원한남(보증금 10억 / 월세 3,000만 원), 한남더힐, 아페르한강 등 다수 초고액 월세 사례 존재
- 강남구·서초구: 청담대우로얄카운티5차, 래미안 원베일리, 원펜타스 등 고급단지 중심으로 월세 2,000만 원 이상 거래 다수
- 영등포구: 브라이트여의도 등 고급 오피스텔·레지던스 중심 초고액 월세 확산
- 중구: 마이스터빌(보증금 4,500만 원 / 월세 1,250만 원)
- 양천구: 현대하이페리온(보증금 5,000만 원 / 월세 1,000만 원)
- 서대문구: 연희리젠시빌(월세 1,100만 원)
- 금천구: 금천롯데캐슬골드파크1차(보증금 1,000만 원 / 월세 1,000만 원)
- 종로구: 디펠리스(보증금 1억 / 월세 1,000만 원)
- 도봉구: 창동주공1단지, 주공17단지 각각 월세 750만 원, 800만 원에 계약
전통적으로 고액 월세는 성수, 한남, 강남 등 최고급 주거지에 집중됐으나, 이제는 도봉·금천·중랑·서대문 등 비강남권까지 확산되고 있습니다.
고액 월세 확산의 원인: 단순 수요 증가 아니다
이번 고액 월세 확산은 단순한 수요 증가나 부유층 수요 때문만은 아닙니다. 다음과 같은 정책적·시장 구조적 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다:
① 전세의 월세화 가속
- 전세 이율이 6% 이상으로 올라가며, 전세보다 월세가 유리하다는 판단이 임대인 사이에 확산
- 예금금리(3~4%) 대비 수익률이 높기 때문에 전세를 월세로 전환하는 경향 심화
② 정부의 대출 규제 및 토지거래허가구역 확대
- 6·27 대출 규제와 10·15 주택시장 안정화 대책 시행
- 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 2년 의무 발생 → 전세 공급 급감
③ 갭투자 진입 차단 → 임대물량 급감
- 갭투자 막힌 이후 임대용 투자 수요가 급감
- 기존 임대사업자들의 신규 진입 차단 → 월세 공급 자체 부족
④ 실수요자의 주거 이동 제한
- 매매시장 침체 → 전세도 못 구함 → 결국 월세로 몰림
- 하지만 월세마저 고액화되면서 주거 부담 가중 → 서민층 고통 가중
갭투자 막았더니…실수요자가 월세폭탄 맞는 아이러니
정부는 부동산 시장의 안정을 목표로 갭투자를 억제하고, 실거주 중심의 주택 수요 구조를 만들겠다고 했습니다. 그러나 현재 상황은 정책의 역효과를 그대로 보여주고 있습니다.
- 갭투자를 막자 월세 공급이 줄어들었고
- 전세사기와 대출 규제로 전세 수요도 줄었으며
- 결국 시장의 대다수 세입자들은 비싼 월세 시장에 내몰림
이처럼 정책이 투자자 진입을 막는 동시에 공급도 억제하고, 실수요자도 피해를 보는 구조를 만든 셈입니다.
경매 낙찰 매물은 갭투자 가능? 현실은 그렇지 않다
일각에서는 "경매로 낙찰받은 매물은 토지거래허가 의무가 적용되지 않으므로 갭투자가 가능하다"고 말합니다. 하지만 현실적으로는 다음과 같은 한계가 존재합니다:
- 경매 물건 자체가 제한적이며 인기 지역은 경쟁률 높아 낙찰가율 급등
- 등기상 권리문제, 하자 리스크, 점유 문제 등 진입장벽 높음
- 기존 임차인의 계약 내용이 불확실하여 갭투자 전략 불확실
결국 경매 낙찰 매물만으로 갭투자 수요를 대체하기엔 공급 규모와 시장 안정성이 모두 부족</strong한 상태입니다.
결론: 고액 월세는 부자들의 문제가 아니다
월세 1,000만 원이라는 금액은 상식적으로 접근조차 하기 어려운 금액입니다. 문제는 이러한 고액 월세가 강북 일반 주거지까지 확대되고 있다는 점입니다. 이로 인해 보증금 3천~5천만 원 수준의 서민 월세 수요도 함께 밀려 올라가게 됩니다. 즉, 고액 월세 현상은 특정 부유층만의 이야기가 아닌, 전반적인 월세 시장의 왜곡을 드러내는 신호입니다.
정부가 실수요 보호를 목표로 한 규제 정책을 추진했다면, 지금이라도 이 정책의 결과가 실수요자에게 어떤 영향을 미치고 있는지 면밀히 돌아볼 필요가 있습니다. 제도적 보완 없이 규제만 강화한 결과, 서민 주거비는 더욱 높아졌습니다.
공급의 다양화, 임대사업자 등록제 개선, 역기능을 초래하는 규제 해소 등의 대안이 시급합니다. 지금의 월세 현실은 단순한 고액 임대차의 문제가 아니라, 서울 주거 생태계 전체의 붕괴 신호일 수 있습니다.
