송승현 도시와경제 대표는 강남 부동산에 쏟아진 수많은 규제에도 불구하고 오히려 가장 크게 오른 곳이 강남이라는 사실을 지적했다. KB 시계열 데이터를 보면 2008년 이후 서울 전체 아파트 매매지수가 73% 상승한 동안, 강남은 102% 이상 상승했다. 정부가 강하게 누른 곳이 가장 많이 올랐다는 점에서 ‘규제의 역설’이 벌어지고 있다는 주장이다.
하지만 정말 규제만으로 강남이 올랐을까? 본질은 단순한 공급 억제가 아니다. 여기엔 더 깊고 복합적인 구조가 작동하고 있다. 특히, 2017년 이후로 이어진 다주택자에 대한 정책적 탄압과 사회적 낙인이 결정적이었다는 분석도 존재한다.
📍 1. 기사 핵심 요약 – 강남에 무슨 일이 있었나?
- 정부는 강남 집값을 잡기 위해 수십 년간 다양한 규제를 투입함
- 투기과열지구, 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제, 토지거래허가제 등 모두 강남 중심으로 집행
- 하지만 결과적으로 서울 평균 상승률(73%)보다 강남구 상승률(102%)이 더 큼
- 강한 규제가 오히려 강남의 희소성과 가치만 더 강화한 셈
강하게 누른 만큼 더 강하게 튀었다 – 이것이 강남의 집값 그래프가 보여주는 메시지다.
🏗️ 2. 송 대표 분석: 공급 억제가 오히려 가격을 밀어올린다
송 대표의 분석은 간단하다. 규제가 공급을 막았고, 공급 감소는 곧 희소성 강화 → 가격 상승으로 이어졌다는 것이다.
- 재건축 규제, 안전진단 강화 → 노후 아파트 신축화 지연
- 분양가 상한제 → 민간 공급 위축
- 토지거래허가제 → 거래량 감소로 시장 왜곡
또한, 강남은 대출 규제나 세금 규제의 영향을 적게 받는 고소득층이 많기 때문에 정책 효과가 제한적이라는 지적도 있다.
✅ 하지만 정말 ‘공급’이 핵심일까?
공급이 중요한 요소라는 점에는 동의하되, 진짜 이유는 따로 있다는 반론도 가능하다. 2014년 박근혜 정부 이후로 이어진 '다주택자 축출' 흐름이야말로 강남 상승의 촉매였다는 것이다.
💣 3. 다주택자 탄압이 시장 구조를 뒤틀다
문재인 정부 이후 다주택자에 대한 규제는 세금 + 대출 + 사회적 낙인이라는 3종 압박으로 이어졌다.
- 양도세 중과, 종부세 강화, 보유세 누진 과세
- 공시가 현실화율 적용으로 중저가 다주택자가 가장 큰 타격
- ‘투기꾼’ 낙인 → 정책적으로도 도태 대상 취급
이로 인해 지방·비강남 지역의 저가 다주택자들은 점차 매도 후 강남 1주택자로 수렴했다.
“10억짜리 강남 아파트 하나가 낫다”는 인식이 심리적으로도 굳어졌다.
결국, 시장을 분산시키던 투자자층이 사라지고, 고가 주택 중심으로 수요가 응집되기 시작했다.
📊 4. 통계가 말해주는 구조적 왜곡
국토교통부의 공식 자료인 「2022년 주택소유통계」에 따르면, 2주택 이상 다주택자 비율은 최근 몇 년간 꾸준히 감소하는 추세다.
- 2018년: 전체 주택 보유자 중 2주택 이상 보유자 비율 16.7%
- 2019년: 16.4%
- 2020년: 15.6%
- 2021년: 14.9%
- 2022년: 14.2%
2018년 박근혜 정부 말기와 비교하면, 불과 4년 만에 다주택자 비율이 2.5인트 이상 하락했다는 점에서 정부 정책의 영향이 분명하게 드러난다.
이는 단순히 수치상의 감소를 넘어서, 시장 참여 구조가 달라졌음을 보여주는 데이터다. 다주택자들이 시장에서 퇴출되면서 전세 공급, 매매 유동성 모두 위축되었고, 자산 방어 성향이 강한 수요는 결국 강남 등 핵심 지역으로 몰리게 되었다.
출처: 국토교통부 「2022년 주택소유통계」 (2023년 10월 발표)
🏘️ 5. 규제로 ‘강남만 남은 시장’이 되다
다주택자 탄압과 세금 부담, 정책 불확실성이 만든 시장의 모습은 이렇다:
- 저가 다주택 투자 → 리스크 커짐
- 강남 1주택 보유 → 리스크 낮고 보유 가치 높음
- 결국 수요는 강남으로만 응축
결과적으로 시장 전반이 왜곡됐고, 강남은 ‘오르는 게 정상’인 구조가 되었다. 이는 비정상적인 수급 구조가 만든 왜곡된 결과다.
📈 6. 전월세 폭등도 같은 원인
다주택자 축출의 결과는 매매 시장뿐 아니라 임대 시장에도 영향을 미쳤다. 전세 공급의 상당수는 다주택자가 맡아왔기 때문이다.
- 임대 매물 급감 → 전세 품귀
- DSR·전세대출 규제로 전세 수요는 월세로 이동
- 월세 공급도 부족 → 전체 임대료 급등
다주택자를 악으로 규정하고 퇴출시킨 결과는 임대 시장 파열 + 강남 가격 폭등이라는 이중 효과로 이어졌다.
🔍 7. 정부가 놓친 구조적 함정
정책은 거래량, 보유세, 세금 중심으로만 움직였지만, 시장은 입지와 자산방어를 기준으로 움직였다. 즉, 정책이 시장을 이기지 못한 것이다.
- 세금 누진 강화 → 리스크 회피로 강남 수렴
- 공급 억제 → 시장의 자율조정 불가능
- 투자자 도태 → 유일한 선택지로 강남 고착
🧭 8. 이제 필요한 건 ‘정책이 아닌 구조 개편’
강남 집값을 잡기 위해선 단순히 규제를 강화하는 방식이 아니라, 도시의 중심 구조를 다핵화하는 전략이 필요하다.
- 교육, 교통, 산업 등 서울 내 인프라의 분산
- 신규 거점 도시의 매력도 제고
- 재건축 정상화와 정비사업의 빠른 추진
규제가 아닌 ‘대체지 만들기’가 강남을 흔들 수 있는 유일한 방법이다.
✅ 9. 결론 – “규제로 강남은 잡히지 않는다”
송 대표의 분석이 맞다. 규제로는 강남 집값을 못 잡는다. 하지만 그 이유는 공급 억제 외에도 다주택자 억제 정책, 세금 구조, 심리 왜곡 등 더 복합적이다. 강남은 이제 ‘규제를 뚫고도 오르는 곳’이 아닌, ‘규제가 오히려 더 가격을 밀어주는 곳’이 되어버렸다. 이 이상한 구조를 해결하려면, 정책이 아니라 구조를 바꿔야 한다.
다주택자를 무조건적인 투기꾼으로 보던 시선을 바꾸고, 시장 내 역할을 회복시키는 것 또한 장기적으로는 필요한 정책 방향일 수 있다. 이제는 “강남을 규제로 잡겠다”는 방식에서 벗어나, 왜 강남만 남았는가?를 다시 묻고 대답해야 할 시점이다.
