10월 22일, 이상경 국토교통부 1차관이 최근 논란이 된 ‘갭투자 의혹’에 대해 “실거주 목적이었고, 주인전세 형태로 입주 시기가 엇갈렸을 뿐”이라고 해명했습니다. 하지만 국토부의 핵심 정책 수립자가 토지거래허가제와 갭투자 금지 대책을 주도한 당사자라는 점에서, 이번 해명이 과연 국민의 상식에 부합하는지 논란이 커지고 있습니다.
🏘️ 사건의 개요 — 33억 아파트, 14억 전세
이 차관의 배우자는 2024년 7월 경기 성남시 분당구 백현동의 한 아파트(전용 117㎡)를 33억5000만원에 매입했습니다. 그로부터 3개월 뒤인 10월, 해당 주택에 14억8000만원의 전세 세입자를 들였습니다. 결과적으로 약 18억7000만원의 자금을 투입해 33억대 아파트를 취득한 구조입니다.
이 차관은 동시에 본인 명의로 보유하던 성남 수정구 고등동 아파트(84㎡)를 2025년 6월 11억4500만원에 매도했고, 그 직후 7억2000만원의 전세보증금을 내고 같은 집에 세입자로 거주 중입니다. 즉, 매도한 집에 전세로 남고, 새로 산 집은 세입자를 들인 형태 — 이른바 ‘주인전세’ 구조입니다.
🔍 주인전세란 무엇인가?
‘주인전세’는 일반적인 갭투자와 달리, 기존 집주인이 매도 후에도 그대로 세입자로 남거나 새로 산 집을 실거주 예정으로 보유하되 일시적으로 세입자를 두는 경우를 말합니다.
이 구조 자체는 법적으로 불법이 아니며, 세금 회피 목적이 없고 실거주 의지가 명확하다면 문제가 되지 않습니다. 국토부의 설명대로라면, 백현동 아파트는 실제 이사 일정이 겹쳐 입주 시기를 늦추기 위한 ‘일시적 임대’일 가능성도 존재합니다.
⚖️ 그러나 ‘갭투자’와의 본질적 차이는 무엇인가?
갭투자의 핵심은 “전세보증금을 레버리지 삼아 자산을 취득하는 구조”에 있습니다. 즉, 전세를 활용해 실투자금(현금) 부담을 줄이고, 자산가격 상승을 기대하는 행위입니다.
이 차관의 사례를 수치로 다시 보면, 33.5억 매입 중 14.8억을 전세로 충당했으므로 실제 자기자본 투입은 약 18.7억 수준입니다. 이 구조는 본질적으로 ‘전세 레버리지 투자’와 다르지 않습니다. 설령 입주를 나중에 하더라도, 매입 즉시 세입자를 받아 임대수익 또는 자산가치 상승을 기대했다면 그 자체로 갭투자의 성격이 있는 것입니다.
💬 국토부의 해명 — “실거주 목적, 시기만 엇갈렸다”
국토부는 “백현동 아파트는 실거주를 위한 매입이며, 전세 기간 만료 후 이사할 계획”이라고 밝혔습니다. 또 “입주 시점이 어긋나 생긴 임시적 상황일 뿐, 투기적 목적은 전혀 없다”고 해명했습니다.
그러나 현재 이 차관은 여전히 고등동 아파트에 전세로 거주하고 있고, 백현동 아파트는 1년 이상 세입자가 점유 중입니다. 정책적으로는 갭투자를 금지하면서, 실제로는 갭 구조를 활용한 셈이라 정책 신뢰에 대한 비판이 거세질 수밖에 없습니다.
🔥 정책 신뢰에 타격 — ‘말과 행동이 다르다’
이 차관은 10·15 토지거래허가제와 대출규제, 갭투자 전면 금지를 설계한 핵심 인물입니다. 그런데 불과 1년 전부터 본인은 전세 낀 주택을 매입하고, 기존 주택은 매도 후 전세로 남는 거래를 진행했습니다.
정책 담당자의 의도와 무관하게, 국민 입장에서는 “갭투자는 금지하면서 고위공직자는 예외냐”라는 불신이 생길 수밖에 없습니다. 정책은 ‘형식’보다 ‘신뢰’를 기반으로 작동합니다. 그 신뢰의 균열이 지금 부동산 시장에서 심리적 불안을 키우고 있습니다.
📉 실거주 해명, 왜 설득력이 낮은가?
첫째, 실거주 전세라도 세입자 계약 기간 동안 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다. 결국 시장에서는 이를 투자로 해석합니다.
둘째, 현 정부의 갭투자 금지 방침은 “전세를 낀 거래 자체를 차단”하는 것이므로 “입주 계획이 있다”는 사유는 규제 해석상 예외가 되지 않습니다.
셋째, 정책 담당자가 이 같은 거래를 진행하면, 그 자체로 ‘내부 신호’로 받아들여져 시장에 혼란을 줍니다. 특히 10·17 대책 이후 서울 전역이 허가구역으로 묶인 시점에 고위관료의 갭 구조 거래가 드러난 점은 상징성이 큽니다.
🌍 해외 사례와 비교하면?
미국·캐나다·일본 등에서는 공직자의 부동산 보유 형태에 대한 직접적 규제는 없지만, ‘공직자 윤리법’에 따라 정책 영향권 내 투자는 제한됩니다. 예컨대 일본 국토교통성 간부는 부동산 개발 허가나 세제 관련 사안과 직접 관련된 지역 내 부동산을 매입할 경우 반드시 ‘이해충돌 심사’를 거쳐야 합니다.
한국에서는 이 부분이 제도적으로 미비해, 고위관료의 부동산 거래가 윤리적 논란으로만 그치는 경우가 많습니다. 이 차관 사례는 그런 구조적 허점을 다시 보여준 것입니다.
🧭 결론 — “주인전세든 갭이든, 신뢰가 핵심이다”
결국 이번 논란의 본질은 법적 정의가 아니라 정책 신뢰의 문제입니다. 주인전세라는 표현이 합법이라 해도, 정책을 설계한 당사자가 시장의 규제를 비켜가는 형태의 거래를 했다는 사실은 국민의 시선에서 쉽게 납득되기 어렵습니다.
정책의 방향은 분명합니다 — 투기 차단, 실수요자 보호. 그러나 설계자가 스스로 예외적 구조를 활용했다면, 그 규제는 신뢰를 잃고 ‘공정성’은 흔들릴 수밖에 없습니다.
이제 국민이 원하는 것은 단순한 해명이 아니라 ‘정책과 행동이 일치하는 리더십’입니다. 시장 안정을 원한다면, 먼저 공직자의 신뢰부터 회복해야 할 때입니다.
※ 본 글은 2025년 10월 22일자 주요 보도(조선비즈·뉴스1·중앙·헤럴드경제)를 기반으로 구성한 해석형 리포트입니다.
