최근 서울경제의 한 기사에서 둔촌동 올림픽파크포레온(올파포) 아파트가 무려 4억 원이나 떨어졌다는 주장이 나와 부동산 커뮤니티에서 큰 반향을 일으켰다. 해당 기사는 10·15 대책과 갭투자 차단이 시장 급락의 원인이라고 해석했지만, 이를 그대로 받아들이기엔 석연치 않은 점이 많다. 이 글에서는 기사의 내용을 비판적으로 분석하고, 실제 시장 상황과 맞지 않는 주장들을 하나씩 짚어본다.
📉 1. 올림픽파크포레온 4억 하락? 실거래 배경 다시 보기
서울경제 기사는 “강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용 84㎡가 32억 5,000만 원에서 28억 5,000만 원으로 떨어졌다”며 4억 원 하락을 강조했다. 그러나 이 거래가 실제 시장 급락을 보여주는 단일 지표라고 단정할 수는 없다. 다음과 같은 의문이 남는다.
- 조합원과 일반분양 혼재 시기: 올파포는 2024년 11월 조합원 입주를 시작했고, 일반분양은 2025년 7월 청약, 10월 잔금 납부를 마친 상태다. 해당 거래가 조합원 물량인지, 일반분양 잔금 완료 후 거래인지는 다르다.
- 실거주 요건 회피 가능성: 10·15 대책 이후 전매나 갭투자가 제한되는 가운데, 이 거래가 실거주 요건 없는 특수 상황에서 이뤄졌을 가능성도 있다.
- 가족 간 특수관계 거래 여부: 실거래가 하락처럼 보이지만, 가족 간 저가 매매의 전형일 수 있다. 이 경우 시장 시세 하락을 반영하는 지표로 보기 어렵다.
결국, 해당 거래 하나만으로 "4억 하락"을 일반화하기엔 지나치게 단선적인 해석이다. ‘급락’이라는 용어를 쓰기 전에 그 거래의 특수성을 따져야 한다.
📊 2. 10·15 대책이 정말 하락의 원인인가?
기사에서는 '10·15 부동산 대책'을 집값 하락의 직접 원인으로 보고 있다. 해당 대책은 다음과 같은 내용을 담고 있다.
- 서울 전역 토지거래허가구역 지정
- 실거주 2년 의무 부활
- 갭투자 사실상 차단
- 고가 아파트 대출 규제 강화
물론 이 정책들은 시장에 영향을 준 것은 맞다. 그러나 전반적인 가격 조정이 아닌 ‘거래 절벽’ 유도 및 급매 소화’가 주효한 현상이다. 마치 대규모 하락장이 온 것처럼 보도하는 것은 착시를 유도하는 과잉 해석에 가깝다. 특히, 실제로는 갭투자가 불가능해진 것이 아니라, 일시적으로 정체된 상황일 뿐이다.
더불어, 실거주 요건이 다시 적용되면서 매물 잠김 현상이 심화돼 거래가 적어진 것도 거래가 하락처럼 보이는 착시를 만든다.
🏘️ 3. 양도세 중과 유예 종료는 변곡점일까?
기사에서는 2025년 5월 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예를 또 다른 하락 요인으로 지목하고 있다. 이에 대한 분석도 필요하다.
“중과세 부활이 결정되면 다주택자는 유예 기간이 끝나기 전에 매물을 내놓아야 하고, 지금처럼 거래가 쉽지 않을 때 가격을 낮춘 급매로 계약이 체결될 가능성이 크다.” - 기사 중
이 주장은 일견 타당해 보이지만, 현실은 복잡하다. 다주택자들은 이미 2022~2023년 사이 종부세 및 보유세 부담이 완화된 이후, 매도를 서두를 이유가 줄어들었고, 일부는 법인 전환, 증여, 임대사업자 등록 등으로 대응하고 있다. 따라서 ‘5월 전 급매 대량 등장’은 다소 과장된 예측일 수 있다.
또한, 양도세 유예 종료 전까지 실질적인 매수세가 없다면, 다주택자들이 매도 대신 버티기 전략을 택할 가능성도 높다. 과거 사례에서도 급매가 나오더라도 거래가 극히 적어 가격 형성 기능이 작동하지 않는 경우가 많았다.
📌 4. '갭투자 막혀서 하락'이라는 프레임의 한계
기사는 이번 하락의 주요 원인을 '갭투자 봉쇄'로 보고 있다. 그러나 과연 갭투자가 제한되었기 때문에 집값이 떨어졌다고 단정할 수 있을까?
갭투자는 상승장에서는 자산 증식 수단이지만, 하락장에서는 리스크가 크기 때문에 스스로 위축된다. 현재는 정책 때문이 아니라, 금리와 경기 불확실성, 심리 위축으로 인해 갭투자가 줄어든 상황이다. 이런 상황에서 정책만을 탓하는 것은 지나치게 정책 중심적 해석이다.
게다가, 서울 강남권, 마용성, 한강벨트 등 주요 지역은 이미 갭투자보다는 자산가 중심 실수요 매매가 더 많다는 점에서 논리적 비약이 존재한다.
🔎 5. 가족 간 거래 가능성: 은근슬쩍 넘어간 기사
해당 기사는 해당 실거래의 맥락을 전혀 제시하지 않는다. 공시가격, 입주 시점, 매도자 정보, 실거주 여부, 조합원인지 일반분양인지, 가족 간 거래 가능성 등에 대한 기초 데이터조차 없다.
예를 들어, 올파포는 2024년 11월 조합원 입주 → 2025년 7월 일반분양 계약 → 10월 잔금 납부라는 과정을 거쳤다. 이후 10월~12월 거래된 물건은 대부분 전매 가능해진 일반분양자 매물로 보인다. 그런데 이들이 실거주 요건을 피하기 위해 가족 간 명의 이전 또는 저가 매도 후 증여를 활용했을 가능성도 존재한다.
만약 이 거래가 친족 간 매매라면, 시세 하락의 신호가 아니라 단순한 내부 이전 거래일 수 있다. 이를 확인하지 않고 “4억 급락!”이라는 헤드라인을 쓰는 건 독자에게 잘못된 인상을 줄 수 있는 위험한 보도다.
🧭 결론: 단편 보도로 시장을 오도해선 안 된다
서울경제의 해당 기사는 일부 실거래 사례만으로 시장 전체 흐름을 단정하고, 정책의 악영향을 확대 해석하고 있다. 이는 독자에게 지나친 공포심을 유발하거나, 시장의 실제 구조를 왜곡해 해석하게 만드는 결과를 낳는다.
- 거래 감소 = 가격 급락이 아님
- 갭투자 제한 = 실거래 급감의 전부 아님
- 급매 = 시장 전체 가격을 대표하지 않음
- 단일 실거래 = 가족 간 거래일 수 있음
앞으로 부동산 기사는 개별 거래보다는 더 넓은 통계, 실거래 흐름, 심리 지표, 정책 효과 등을 종합적으로 다뤄야 한다. 독자들은 단편적 기사에 휘둘리지 않고, 시장을 입체적으로 볼 수 있는 안목을 기르는 것이 중요하다.
