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2025년 10월 15일, 국토교통부는 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 시를 대상으로 토지거래허가제 및 조정대상지역을 동시에 발표했다. 이번 조치는 최근 강남·용산·하남·성남 등지에서 단기 투기성 거래가 폭증한 데 따른 선제적 규제다. 서울은 전 자치구가 허가구역으로 묶이고, 경기권은 조정대상지역이 병행되면서 사실상 수도권 전역이 ‘허가·규제’ 체제로 전환됐다. 특히 이번 조치는 계약일, 잔금일, 세금·대출의 기준일이 모두 다르기 때문에 실수요자와 투자자 모두 주의해야 한다.
1. 서울 25개 구 전면 토지거래허가제, 규제의 배경과 적용 범위
1) 지정일과 기간
지정일: 2025년 10월 15일 발표, 10월 16일부터 효력 발생
적용기간: 2025년 10월 16일 ~ 2026년 10월 15일 (1년간)
2) 적용 대상 지역
서울시 전 25개 자치구
(강남·서초·송파·용산·마포·성동·광진·동대문·성북·노원·은평·서대문·중구·종로·강서·양천·영등포·동작·관악·구로·금천·강동·중랑·강북·도봉)
3) 허가 기준 면적
주거지역: 90㎡ 초과
상업지역: 180㎡ 초과
공업지역: 200㎡ 초과
4) 주요 조항
- 거래 전 관할 구청장의 허가 필요
- 실사용 목적(실거주·직접 영업 등) 명시해야 함
- 허가 없이 거래 시 계약 무효 + 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
2. 경기 12개 시 조정대상지역 및 토지거래허가 병행
1) 지정 대상 지역 (12곳)
성남시, 하남시, 과천시, 광명시, 안양시, 수원시, 용인시, 의왕시, 구리시, 남양주시, 김포시, 고양시
2) 조정대상지역 주요 규제
- 대출 제한: LTV 최대 40%, DSR 50% 적용
- 세금 규제: 다주택자 양도세 중과 유지, 취득세 중과율 유지
- 청약 제한: 1순위 조건강화, 전매 제한 강화
3) 정책 의도
서울 규제로 인해 경기권으로 자금이 이동하는 ‘풍선효과’를 차단하고, 실수요 중심 거래를 유도하는 이중 안정화 정책이다.
3. 핵심 쟁점: 계약일 vs 잔금일, 기준일은 언제인가?
이번 발표에서 가장 많은 혼란이 발생한 부분은 “내 거래는 허가 대상인가?”, 즉 적용 기준일이 계약일인지 잔금일인지다. 아래는 정부 고시 및 국토부 유권해석을 근거로 정리한 기준표다.
| 구분 | 적용 기준일 | 기준 내용 | 예시 |
|---|---|---|---|
| 토지거래허가제 | 잔금일(등기이전일) 기준 | 허가구역 지정 이전 계약이라도, 잔금일이 효력발생일(10월 16일) 이후라면 허가 필요 | 9월 계약, 10월 말 잔금 → 허가 필요 |
| 조정대상지역 대출규제 | 계약일 기준 | 대출 실행 시점이 계약 이후라도 계약 체결일이 지정 이전이면 이전 규정 적용 | 10월 10일 계약, 10월 20일 대출 → 기존 규제 적용 |
| 취득세 | 잔금일 또는 등기접수일 기준 | 조정대상지역 지정 이후 잔금일인 경우 중과세율 적용 | 10월 18일 잔금 → 취득세 중과 적용 |
| 양도세 | 양도일(잔금일) 기준 | 양도세는 양도 시점 기준으로 과세, 계약일 무관 | 10월 20일 잔금 → 새 규정 적용 |
| 종합부동산세·보유세 | 과세기준일(매년 6월 1일) 기준 | 이번 조정대상지역 지정과 무관 | - |
4. 실제 예시로 보는 적용 사례
✅ 예시 1
계약일: 2025년 9월 25일
지역: 서울 강남구 논현동
대지면적: 120㎡
잔금일: 2025년 10월 25일
- → 허가 필요함
- 허가 효력 발생일은 10월 16일
- 잔금일이 이후이므로 허가구역 내 거래로 간주
- 관할 구청 토지거래허가 신청 필수
- 미허가 시 등기 불가
→ 대출 규제: 9월 계약이므로 이전 조건(LTV 50%) 적용
→ 취득세: 10월 25일 잔금 → 지정 이후 → 조정대상지역 중과세율(8%) 적용
✅ 예시 2
계약일: 2025년 10월 5일
지역: 경기도 하남시 덕풍동
대지면적: 160㎡ (상업지역)
잔금일: 2025년 10월 18일
- → 허가 필요 없음 (상업지역 180㎡ 이하)
- → 조정대상지역 대출규제: 계약일이 10월 5일 → 지정 전 → 이전 규제 적용(LTV 50%)
- → 취득세: 잔금일이 지정 이후 → 중과세율(8%) 적용
✅ 예시 3
계약일: 2025년 10월 18일
지역: 성남시 분당구
대지면적: 200㎡
잔금일: 2025년 11월 5일
- → 허가 필요함 (조정대상지역 + 허가구역 동시 적용)
- → 대출규제: 계약일이 지정 이후 → LTV 40%, DSR 50% 적용
- → 취득세: 11월 잔금 → 지정 이후 → 중과세율 적용
5. 제도별 해석 요약 (한눈에 보는 기준 정리)
| 제도명 | 적용 기준일 | 적용 시점 | 유의사항 |
|---|---|---|---|
| 토지거래허가제 | 잔금일 | 허가 효력 발생일 이후 잔금일이면 허가 필요 | 계약 시점 무관 |
| 조정대상지역 대출규제 | 계약일 | 계약일이 지정 이후이면 강화된 대출규제 적용 | 계약 전 대출승인 불가 |
| 취득세 | 잔금일 또는 등기접수일 | 지정 이후 잔금치르면 중과세율 적용 | 실수요자 예외 일부 있음 |
| 양도세 | 잔금일(양도일) | 지정 이후 양도 시 중과 적용 | 보유기간 요건 동일 |
| 청약규제 | 공고일 기준 | 조정대상지역 지정일 이후 분양공고 시 적용 | 기존 분양은 예외 |
6. 시장 반응 및 전망
1) 단기적 영향:
서울·경기권 모두 거래 절벽이 예상된다. 특히 강남·용산·성남·하남 등 핵심지에서 계약 취소나 연기 문의가 급증하고 있다.
2) 실수요자 영향:
- 실제 거주를 목적으로 한 실수요자는 허가 절차를 거치면 거래 가능
- 그러나 절차가 복잡하고 승인 대기 기간이 2~3주로 길어질 전망
3) 중장기 전망:
투기 억제 효과는 단기적으로 크겠지만, 정비사업 지연 → 공급 감소 → 중기적 가격 상승 가능성이 있다. 정부는 향후 2026년 상반기 시장 안정 여부에 따라 부분 해제 가능성을 시사했다.
[결론: 거래 기준일 혼란 피하려면 ‘잔금일’을 중심으로 판단하라]
서울·경기 전역을 아우르는 이번 토지거래허가제 및 조정대상지역 지정은 부동산 시장의 새로운 전환점이다. 정책 해석의 핵심은 각 규제의 ‘기준일’이 다르다는 점이다.
- 토지거래허가제 → 잔금일 기준
- 대출규제 → 계약일 기준
- 세금(취득세·양도세) → 잔금일 기준
따라서 거래를 계획하는 이들은 단순히 계약 시점만 볼 것이 아니라, 잔금일과 대출 실행일, 등기 접수일을 모두 고려해야 불이익을 피할 수 있다.
이번 조치는 단기적으로 거래 위축을 불러올 것이지만, 중장기적으로는 실수요 중심의 시장 상승세로 이어질 가능성이 크다.
